隨著新型城鎮化建設的推進，一年來，先有“城”還是先有“市”的問題一直是輿論討論的熱點。

在12月7日舉行的中國企業家年會上，華遠地產股份有限公司董事長任志強再度一鳴驚人：“新型城鎮化就是蒙人”。任志強強調，新型城鎮化一定是先有產業后有城鎮，中小企業發展是隨著城鎮化發展過程成長壯大的，而不是先有大城鎮才有產業。

著名學者許小年也持同樣觀點：必須先有“市”然后再有“城”，“市”的主角是企業和個人，只講“城”不講“市”，就抽掉了城鎮化的精髓，反過來“城”也會促進“市”的擴大與效率的提高。

本月初召開的中央政治局會議提出，將出臺實施國家新型城鎮化規劃。據《中國證券報》報道，全國城鎮化工作會議將于近期召開，而會議或提出推動包括戶籍、土地和財稅等在內的三大改革，真正走以人為核心的新型城鎮化道路。

在新型城鎮化推進過程中，各地究竟面臨著怎樣的機遇與困境？為此，《中國企業報》記者進行了歷時一個月的走訪調查，調查范圍涵蓋南北方、沿海城市與內陸城市。

案例一 海南文昌：“候鳥城”隱憂

11月初，海南文昌。

早飯過后，來自北京的許大姐背起筆記本電腦，來到物業在頂樓開設的會所。吹著海風，看看股市大盤，與來自天南海北的鄰居聊聊天，許大姐的一天愜意而充實。

對居住的中南森海灣老年社區許大姐很滿意。這是一個56萬平方米海灣公園式的大型園林社區。唯一遺憾的是，和許大姐一樣，這里的多數業主只能每年冬季過來小住兩三個月。

沒有產業的“睡城”：

商家不敢開店

許大姐說，退休后時間充裕，本來準備多在海南住住，“可話說回來，住長了還真不行，什么都不方便。”

不同于傳統意義的“鬼城”，海南文昌這種“候鳥城”是座典型的“睡城”。“睡城”的房子大多是有業主的，只是因為常年不住人，房子沉睡的同時，也使這個城市的各種產業都無法激活。

許大姐們在這里遇到的各種不便從生活中的點點滴滴開始。

因為人氣不旺，許大姐居住的幾個大型社區集中的城區，并沒有集貿市場，每天的菜籃子問題就是個大難題。業主們只能乘坐小區的免費班車去幾公里外的菜市場，但班車上午只有兩班，要趕時間。一般從11月開始，班車很擠，經常擠不上車。

同樣因為人少，出租車在這里也很少，一般出行只能打黑車。在家里習慣了開車的許大姐，也曾想買輛車，但“一年閑置近十個月，什么車也放壞了”。

同時，因為這種候鳥式的人居環境，商家也并無興趣在這里開店。

一位房地產開發經理說出了商家的困惑：到這里度假的人，每天只需要穿短褲、背心就行，服裝在這里賣不出去，更別提高檔奢侈品了，除了一些生活必需品，這里幾乎沒有其他商品的市場。

與此同時，海南大多是度假式公寓，因是異地購房，全部房子都是精裝修、送家具。因此，本應由房地產開發帶熱的家裝、家具業在這里也沒有市場。

而同樣因為長期閑置問題，業主家里也很少配備家電、安裝寬帶網絡。

各種產業的蕭條，帶來的是市政、公共設施無法配套。公共交通、醫院、學校，都要面對高峰期的壓力和空巢期的尷尬。

一次性土地消費：抑制紅利釋放

海南省住房城鄉建設廳房地產市場監管處處長陳武近日表示，今年是海南房地產促銷力度最強、場次最多、成交量最大、效果最好的一年。特別是新開工量已從第一季度負增長24.1%轉為增長3.4%，預計今年房地產開發投資可達1060億元左右，同比增長20%；商品房銷售面積將比去年略有增長，有望超過1000萬平方米。

海南省在繼續鞏固北京、上海、江蘇、重慶等傳統銷售城市的基礎上，還將積極研究國內外新的住房需求群體，特別是將促銷重點放在“三北”(東北、西北、華北)和“三高”(高原、高寒、高污染)地區，利用這些地區與海南地理環境和氣候的反差，尋找房地產促銷商機。

進入今年四季度，海南省提前兩個月完成全年房地產促銷任務。

然而，在這樣大規模開發候鳥城的同時，房地產并沒有帶動當地其他產業的發展。由此造成的事實是：這里的土地只是一次性消費，當地百姓沒有承受到土地紅利的同時，房地產開發能給當地財政帶來的后續紅利也有限。

10月23日，海南省人民政府發布《關于促進房地產業持續健康發展的若干意見》，提出要合理適度控制房地產開發規模和加大對房地產開發的基礎和公共服務設施的投入。

11月6日，海南省省長蔣定之在全省規范房地產市場秩序促進房地產業健康發展工作會議上表示，結構不合理，是當前海南房地產業最突出的問題，主要表現為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多。單一模式、低端開發，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費，也不利于房地產業的持續發展。

然而，如何破解“睡城”隱憂？目前并無可行方案。

媒體報道顯示，隨著2014年文昌航天發射場首發，預計將會有20多萬的游客量同時進入，而航天基地建成后，每天預計進入文昌的游客量也預計會在2萬人次左右，提高旅游接待和服務能力成為文昌迫在眉睫的大事。

記者了解到，目前文昌正在大力建設各類星級酒店，目前已有星級酒店200多家，計劃今明兩年還將續建和新建29個星級酒店，滿足旅游接待需求。同時，酒店周邊的配套路網建設也已全面展開，“候鳥城”有望轉而成為“旅游城”。

案例二 河北燕郊：瘋狂賣房導致糾紛不斷

房價低、不限購、購房贈戶口、臨近北京……僅憑這些，足以讓距離北京CBD最近的外埠城鎮河北燕郊經濟開發區炙手可熱。

隨著越來越多的人氣聚集，“北京工作、燕郊睡覺”成為這里的真實寫照。燕郊也成為繼北京回龍觀、天通苑后的又一典型“睡城”。

房地產市場

“購銷兩旺”

在資深房地產業內人士溫先生看來，燕郊這座“睡城”的形成，正是公共資源分配不均衡的產物，是大城市“溢出效應”的體現。

1992年8月，燕郊經濟技術開發區經河北省政府批準成立。1999年12月被省政府批準為省級高新技術產業園區。2010年11月29日，經國務院批準，燕郊高新技術產業園區升級為國家高新技術產業開發區。

據最新資料顯示，燕郊已建成區面積50平方公里，總人口50萬。2012年，燕郊生產總值266億元，財政收入40.88億元；5年前，燕郊的財政收入僅為1.399億元。

燕郊雖隸屬于河北三河市，但在很大程度上，燕郊與北京的聯系遠遠大于與三河市的聯系。燕郊與北京通州接壤，距北京僅30分鐘的車程，比北京很多遠郊區縣還近，是臨近北京市區發展最為成熟的外埠地區之一，吸引了周邊區域內尤其是京城CBD工作的白領愈來愈多的關注。

記者在燕郊采訪了解到，當地很多樓盤房價都超過了萬元/平方米，首付款也由三成變為四成。

據不完全統計，燕郊主要在售樓盤有灣仔城、夏威夷藍灣、富地廣場、上上城青年社區、天洋城4代等項目，除上上城青年社區，其他項目房價大多超過萬元/平方米。同時，緊鄰燕郊的大廠回族自治縣也有不少樓盤，潮白河孔雀英國宮、早安北京等項目也吸引了不少購房者，其中，潮白河孔雀英國宮房價也已經接近或達到萬元。用“購銷兩旺”形容此刻的燕郊房地產市場再合適不過了。

記者采訪中了解到，目前，購買燕郊普通住宅的主要是兩個群體，“剛需族”占多數，即在北京工作的青年白領，由于北京的高房價及限購政策擠出來的；另外近三成則是“孟母族”，即為了孩子在北京上學的隨遷陪讀父母及為了河北戶口的“高考移民”。

糾紛不斷

考驗城市管理能力

就像一個剛會走路的孩子，突然要承擔起成年人的全部責任一樣，面對房地產的井噴式爆發，燕郊準備好了嗎？

與更多的早出晚歸上班族不同，史女士是陪兒子讀書才在燕郊的東方夏威夷小區購買了兩居的公寓房。從2008年至今，史女士每年都有一段時間住在燕郊，在她看來，這里一直“沒有脫離農村的感覺”。

最不方便的是購物。她記憶最深的是，曾經稍不留神，就可能買到假貨或者山寨貨，“連2元一盒的針線盒都能買到假的”。于是，她和幾個鄰居便常年堅持“跨省采購”：由于公交的便利，她們會選擇錯峰到北京通州的八里橋市場、大望路的沃爾瑪采購生活用品。“就當逛北京了。”史女士調侃著說，“不過現在好多了，新開了沃爾瑪、樂天瑪特。但衣服、鞋什么的，還是得到北京去買，這里沒有一家像樣的商場。”

除了商業環境沒有準備好，更多的關于房產、服務的糾紛，著實挑戰著燕郊的管理細節。

早幾年，業主、購房人的投訴，僅限于針對開發商，無論是房子質量、面積問題還是施工擾民問題。隨后，人們發現樓市糾紛的根源，恰恰來自于城市土地的使用和規劃。

星月云河、天子莊園等小區的業主，分別對燕郊開發區規劃建設局提起過行政訴訟和行政復議，內容涉及“采光權”、修改規劃、規劃“不規矩”等。糾紛不斷的同時，群體性事件也時有發生，如納丹堡業主堵國道維權、上上城業主不間斷的抗議行動。

記者采訪時恰巧遇到一位業主主動爆料：他們正在征集500戶業主簽名，將就小區封窗費問題、物業費問題、購房前開發商承諾“交一萬頂兩萬的騙局”問題及開發商辦理假證件等問題，集體聘請律師提起訴訟。

案例三 四川南充：沉睡園區如何激活？

一宗近180畝的工業用地，有近一半變成了交警支隊車輛管理所的辦公場所，另外大部分仍在閑置中無奈地等待。

9月30日，四川省南充市國土資源局通報稱，2009年8月招商引資進入南充市高坪區航空港工業園區內的四川華冠汽車有限公司(下稱華冠汽車)，在取得土地后，至今未按規定投產，涉嫌低效用地，其中總面積約為40.5畝的土地存在擅改用途的違法行為。

連環招商迷局

南充航空港工業集中區管理委員會提供給《中國企業報》記者的資料顯示，華冠汽車系十堰車冠商貿有限價公司聯合其他股東投資興辦的企業，十堰車冠商貿有限公司于2009年8月28日與高坪區人民政府簽訂了第一份投資協議，約定在航空港工業集中區總投資3億元主要進行重型卡車的改裝、生產車身、車橋、車架及相關配件的生產。

然而，一位內部人士向記者透露，從入園開始，華冠一直陷于招商與被招商的連環迷局中。

記者查閱了相關工商資料，得到的招商及股權變化路徑如下：1、2009年8月28日，十堰車冠商貿有限公司與高坪區人民政府簽訂《投資協議書》，征用園區內180畝土地；2、2009年12月，注冊資金100萬元的十堰車冠法人代表李雙林，又與注冊資金2800萬元的十嘉南汽車車身有限公司代表姚更新共同出資成立了注冊資金1000萬元的華冠汽車有限公司；3、2010年2月，十堰車冠又招商將園區內的5畝土地租賃給四川翔運汽車有限公司(法人代表李雙林)；4、2012年6月，姚更新股份全部轉讓，退出華冠汽車，李雙林成為華冠汽車法人。

閑置的低價地

《中國企業報》記者查到的十堰車冠與南充市高坪區人民政府簽訂的《投資協議》及《十載車冠商貿有限公司汽車改裝及車身、車橋總成生產項目工業發展專項資金補助金額及支付時間安排》中顯示，本項目所涉土地出讓金按照每畝9.6萬元人民幣進行結算，但在支付全部土地出讓金后，政府應立即在工業發展專項資金中按照每畝8.6萬元對企業進行補助。

于是，這塊低價拿到的工業用地按合同約定180畝算，實際才花費了180萬元，被上述內部人士稱為“白菜價”。

按照航空港管委會給記者提供的資料介紹，第一份投資協議約定，一期投資1.5億元，一年內完成，二期投資1.5億元，兩年內完成。

但為什么至今4年過去了，有媒體指華冠汽車“連一顆螺絲釘都沒生產出來”呢？

據介紹，第一份協議簽訂后，為了推進南充市“康路”汽車公司的改制工作，市級相關部門建議將“康路”汽車公司的土地由區人民政府收儲，汽車生產資質由區人民政府租賃給華冠汽車公司用于整車生產，以便解決康路汽車公司生產資質的維護費用，也便于保留南充汽車生產資質。

為此，高坪區人民政府2009年12月又與華冠汽車簽訂了第二份投資協議書，約定增加汽車總裝項目。華冠汽車按照協議向區人民政府支付了100萬元用于“康路”低速汽車品牌生產資質的維護費。

但后來，由于康路公司屬于市屬改制企業，諸多原因，收儲談判工作仍在進行中，生產資質政府未按協議約定順利租賃給華冠汽車，造成企業已建成生產線閑置，企業前期投資損失較大，因此無法兌現合同約定的相關內容。

變味的生產自救

11月27日，《中國企業報》記者在航空港管委會紀委書記胥明理的陪同下，來到了四川華冠汽車有限公司。記者看到，四川華冠規劃的辦公大樓內，南充市交警支隊車管所內來辦理車輛手續的人絡繹不絕，而另一棟寫著四川華冠綜合辦公大樓里，二樓是茶餐廳，三樓已成了汽車牌照發放、汽車保險銷售大廳。

四川華冠綜合辦公大樓前面的空地正在熱火朝天地施工中，華冠汽車副總經理馬明天向記者介紹，那是正在建設中的汽車查驗大廳，里面的華冠義務消防車就是他們公司造出來的，由于沒有上路資質，目前只在工廠內部做消防綠化使用。

胥明理告訴記者，由于市政府不能將資質手續辦理交接，所以現在企業只能開展生產自救。馬明天向記者介紹，他們的自救措施就是利用修理廠開展一些汽修業務。但據華冠汽車另一位工作人員之前介紹，目前，他們公司的修理廠只修理公司內部職工的車。

至此，華冠方面并未向記者提供任何生產自救的具體方式。

據馬明天介紹，車管所是政府公用事業的民生工程，之前，政府有關部門考察過園區所有地方，但沒有任何一個地方能容納這么大的車管所項目，所以，最終選定了華冠。記者詢問是如何收費的，馬明天表示，都是無償使用，且企業還要承擔辦公耗材費用。馬明天表示，他們也曾向車管所申請過經費，但沒有批。

那么，政府部門給一個虧損企業增加如此大的負擔，航空港管委會為何坐視不管？胥明理表示，這是企業行為，管委會的職責是服務。

為此，記者采訪了南充市公安局交警支隊，得到的回復是：車管所是從企業租用的場地，也會承擔所有產生的費用。只是因為車管所十月份才開始啟用，目前，很多后續手續還在辦理過程中。

記者發稿前，華冠汽車負責與車管所接洽工作的李雙鳳主動與記者取得聯系，指出馬明天所說并不準確：“園區內的機動車登記服務站(只用了少許土地)，并不影響我司的工業產業，具體的費用車管所也承擔了一部分，如：辦公用品、耗材、伙食等。”

對于生產自救的措施，李雙鳳回復中介紹是引進新的工業產業，同時，“在政府未對書面告知我司生產資質無望時，我司還會加大力度研發該項目，期待資質能夠順利地取得。”