證券時報記者 唐強

　　據不完全統計，今年以來，全國已經有超過60個城市發布樓市松綁政策，既有鄭州、蘭州、哈爾濱等省會城市，也有青島、秦皇島、衢州等二三線城市。

　　多地樓市松綁

　　面對房地產市場的低迷態勢，各地持續從公積金貸款、商業貸款、購房補貼等方面釋放利好。

　　尤其是今年3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，會議指出“關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。”會后，中央多部門跟進表態促進房地產市場健康穩定發展，穩定市場預期。

　　今年3月1日，鄭州市發布了《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，成為2022年首個放松限購、限貸調控政策的城市。

　　具體政策層面，鄭州率先放松了限購政策，規定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭州投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房，還明確對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　3月23日，哈爾濱市發布通告，正式取消限售政策。此前規定為，自2018年5月開始，哈爾濱實施區域性限售，在道里、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿3年方可上市交易。

　　實際上，早在2021年10月，哈爾濱就已發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》打響了“救市”第一槍，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。同時，將公積金個人住房貸款可貸額度的計算倍數調整為借款人公積金賬戶余額的20倍。

　　進入4月，蘭州市又印發了《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》，降低購房首付比例，定向放寬限購、限貸政策，激發市場活力。

　　對比上述省會城市樓市寬松政策，市場普遍認為，蘭州樓市新政在覆蓋面和力度上相對更大。

　　在蘭州樓市新政中，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時，對于擁有一套住房并結清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執行首套房貸款政策。通俗點來講，這就是執行“認貸不認房”。

　　在限購方面，對于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購區域內新購一套住房；對于兩孩或三孩家庭，也可在限購區域內新購一套房產。由此，這在一定程度上打開了限購窗口。

　　相比之下，浙江衢州樓市寬松力度更大，幾乎是全面放開樓市限購、限售政策。

　　今年4月1日，衢州市住建局發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍家庭執行相關購房政策。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“要回歸到調控的本質，調控的根本目的是為了防風險，房價上漲和金融風險并不一致。如北京這樣的城市，購房者交易杠桿極低，房價上漲主要是供給不足，房價上漲并不會導致金融風險。在當下，我們需要在少數城市房價上漲與整體市場低迷之間做出選擇。”

　　許小樂認為，“今天的市場形勢，無論是購房者數量、還是收入增長預期，都與2009年、2015年截然不同，只要控制住杠桿水平，房價未必能夠大漲起來。在房價上漲階段，我們實施了很多行政管制政策，如限購、限價、限貸、限售等，這些政策是為了應對房價快速上漲而采取的臨時政策，在市場低迷時就應當果斷退出。”

　　3月市場開始激活

　　今夕何夕，各地樓市寬松政策出臺的背景究竟是什么，房子是否真的賣不動了？

　　2022年1月，億翰智庫監測的40個城市商品住宅銷售面積1772.3萬㎡，同比下降38.6%，環比下降 27.7%。雖然各城市成交不一，但是多數城市成交慘淡，同比環比均下降。2月延續此前頹勢，40個城市商品住宅銷售面積為1324.4萬㎡，同比下降31.0%，環比下降27.2%。

　　進入3月，隨著多個城市樓市政策松綁，市場情況有了新的變化。

　　一季度，地方政策側重對需求端的支持，從降低房貸利率、提供購房補貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例，到取消“認房認貸”支持改善性購房、降低交易稅費、取消限售等。調控政策松綁的城市由三四線城市向鄭州、哈爾濱等二線省會城市傳導。

　　從實際效果來看，以鄭州為代表的城市根據市場需要調整了調控政策，在交易稅費、限購限貸限售等方面進行了調整，市場預期也得到一定改善。

　　“鄭十九條”出臺后，當地二手房市場被激活。貝殼研究院披露的數據顯示，3月鄭州周均帶看量環比增長52%、周均成交量環比增長95%，3月二手房成交量超過2月的2倍。盡管存在季節性修復影響，但市場改善仍然明顯；二手房經理信心指數自3月起持續保持在榮枯線(50)以上，顯示成交量持續修復預期較強。

　　此外，2022年3月貝殼50城帶看客戶量、新增掛牌房源量，環比增長均超三成；預計二季度二手房成交量繼續恢復性增長，月度同比有望年中轉正。另據克而瑞數據統計，3月份鄭州整體成交面積為46萬㎡，同比雖然仍下滑36%，但環比已大幅增長91%。

　　貝殼研究院成都分院相關人士對證券時報·e公司記者表示，在樓市松綁刺激下，一季度二手房成交量環比增長，價格基本止跌，市場完成筑底。而在新房方面，政策調整后仍有一定觀望情緒，房企風險、資金流轉、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖將滯后于二手市場，但市場修復依然可期。

　　從更為現實且直接的角度來看，住房信貸大幅降息疊加地方支持性政策增多，無疑是支持市場復蘇的關鍵因素。

　　央行降準、降息，房貸利率持續下降，在3月貝殼研究院監測的103個重點城市中，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月回調30個、31個基點。

　　其中，3月環比回落13個、15個基點，為2019年以來月度最大降幅；銀行放款持續提速，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。貝殼研究院報告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1個月，19城放款周期低于20天，其中長三角城市占13城。

　　值得關注的是，當前市場面臨預期較弱的問題，市場修復過程將延長。

　　雖然二手房成交量有所恢復，但絕對水平仍處于相對低位。當前二手房業主預期較弱，貝殼研究院數據顯示，貝殼50城二手房景氣指數在2月恢復至20以上，3月回調至18，超七成的城市景氣指數在20以內，特別是長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數持續低于15，市場預期低迷。

　　此外，貝殼研究院指出，新房市場銷售沒有明顯起色，房企拿地積極性尚未恢復。3月，新一輪的疫情帶來局部地區管控也給市場帶來更多不確定性，這將延長市場修復過程。短期內，樓市價格可能呈現波動性橫盤狀態，未來市場預期的修復需要更精準的政策呵護。

　　各級城市分化明顯

　　從億翰智庫監測的40城數據來看，3月全國商品住宅銷售面積為1640.6萬㎡，同比下行47.6%，環比上行27.1%。

　　3月，北京、廣州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量為61.1萬㎡，環比增長85.2%；廣州成交量為57.1萬㎡，環比增長3.7%；深圳成交量為32.4萬㎡，環比增長48.8%。不過，上海則是成交量下降的城市，成交76.7萬㎡，環比下行31.0%，或因疫情影響使線下售房活動受阻，從而導致成交下行。

　　億翰智庫指出，3月三四線城市成交量也有所恢復，但是恢復力度明顯不及二線城市，甚至部分城市成交量仍處于環比下行的趨勢。原因有三點：即三四線城市的市場需求已經得到充分釋放，僅有剛需的市場無法撐起成交量的增長；部分三四線城市采取調控政策限制購房，對市場有一定的抑制；吸引人口流入的能力相對較差，只靠本地戶籍人口難以拉動市場熱度回升。

　　總體來說，億翰智庫認為，3月房地產市場得到相應的修復，但是不及2021年同期，且各級城市已經出現明顯的分化。一二線核心城市整體表現較為穩定，三四線城市恢復力度稍顯不足。但是在調控政策持續松綁的情況下，一二線城市的改善性需求將是拉動住房市場的主要力量。

　　土地市場冷熱不均

　　貝殼研究院數據統計顯示，截至3月30日，一季度全國新增住宅用地供應3755宗、規劃建筑面積2.14億㎡，同比下降約50%。其中，一、二線城市分別下降58%和51%，這主要受部分傳統頭部房企資金壓力較大影響，導致一二線城市土地供應較為謹慎。

　　土地成交方面，截至3月30日，一季度全國招拍掛出讓住宅用地2628宗、規劃建筑面積1.45億㎡，同比下降約58%。

　　貝殼研究院認為，土地出讓的減少受供應與疫情兩方面影響，特別是近期疫情的反復對土地出讓造成了較大的影響。不過，一線城市由于出讓土地品質較高，土地出讓金占全國13.6%，較2021年略有上浮，而二線城市土地出讓金占比43.7%，較去年下降了10%，二線城市受此輪疫情影響更加明顯。

　　從溢價率角度看，約80%的城市平均溢價率在5%以內，整體較低的溢價率水平反應在土地市場方面。貝殼研究院稱，房企拿地能力明顯不足，同時也為穩健型房企新增土儲提供了有利條件，甚至將影響未來的房地產市場格局。

　　億翰智庫認為，政策對地產行業的調控是要降低地產行業的風險，實現良性循環，實現居者有其屋的最終目標。因此，在實現合理管控后，行業會慢慢步入正軌，實現更健康的、更長遠的發展。