本報(bào)記者 王麗新
沒有哪一時(shí)刻如同2021年下半年，讓房企投資拿地那么“小心翼翼”，仿佛一地拿錯就可能邁入深淵。
《證券日報(bào)》記者以研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的2021年跨入“千億元俱樂部”(按操盤金額口徑計(jì))的35家上市房企為樣本，根據(jù)衡量房企投資能力的重要指標(biāo)——新增貨值(數(shù)據(jù)來自億翰智庫，包括招拍掛及收并購項(xiàng)目)測算，35家“千億元房企”2021年合計(jì)新增貨值超5.1萬億元，同比縮減了2.8萬億元，同比下降35%。
“2021年至今，房企拿地規(guī)模和投資強(qiáng)度大幅下降，背后主要有三個(gè)原因。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報(bào)》記者表示，一是部分過往拿地的主力房企陷入流動性困難，瀕臨債務(wù)違約，須縮減支出減少拿地或者不拿地；二是市場銷售去化較為困難，現(xiàn)金回流不如預(yù)期；三是部分城市因城施策的政策調(diào)整還未明顯改善市場預(yù)期，需求仍較為疲軟。而這也將影響未來房企投資邏輯從重規(guī)模轉(zhuǎn)向重質(zhì)量、重盈利。
不敢再“盲搶”高價(jià)地
投資轉(zhuǎn)向“冷靜”
似乎不約而同，相比往年業(yè)績說明會上“新進(jìn)入多少個(gè)城市”等豪言、愿景，取而代之的則是“以銷定投，精準(zhǔn)布局”。據(jù)觀察，今年多數(shù)房企管理層并未在業(yè)績說明會上談及計(jì)劃用于拿地的資金規(guī)模，甚至有房企管理層直言，“階段性暫緩拿地，解決當(dāng)前流動性問題”。
上述35家“千億元房企”中，截至2021年底，新增貨值最低者是世茂集團(tuán)，為155億元；最高者為碧桂園，為4840億元。此外，碧桂園、保利發(fā)展以及萬科三家房企均超過4000億元，中海地產(chǎn)等4家房企新增貨值均在2000億元至4000億元之間，總計(jì)有19家房企新增貨值均超過1000億元。
回顧2021年的土地市場，可謂上演了一場由“由火至冰”的反轉(zhuǎn)大劇。上半年，濱江集團(tuán)、佳兆業(yè)等多家房企為實(shí)現(xiàn)超過20%的銷售目標(biāo)而搶地。時(shí)至5月中旬，濱江集團(tuán)董事長戚金興一語道破部分地產(chǎn)商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，其表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，要努力做到1%至2%的凈利潤水平”。
隨后，樓市銷售乏力，土地市場也急轉(zhuǎn)直下，從上半年的搶地直接過渡到第二輪集中供地30%地塊流拍，民營房企縮減投資，國企、地方平臺企業(yè)漸成拿地主力軍。但自去年10月份某知名房企債務(wù)違約后，靠高杠桿驅(qū)動擴(kuò)規(guī)模的多家“千億元房企”先后失信于債權(quán)人，海外“借新債還舊債”通道遭全面封堵，房企所得經(jīng)營性現(xiàn)金流不得不用于還債。在2021年1.22萬億元到期債務(wù)壓頂下，沒有哪一家房企還有膽量“盲搶”高價(jià)地，快速擴(kuò)規(guī)模不再是主題，先活下來才是硬道理，而自救的第一步就是縮減或暫停投資。
“尤其多家房企出現(xiàn)流動性危機(jī)之后，企業(yè)競爭格局也會出現(xiàn)變化，房企投資會變得更加理性，整個(gè)行業(yè)會回到正常發(fā)展軌道。”在2021年業(yè)績說明會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)向《證券日報(bào)》等媒體表示。同時(shí)，越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示，(市場)蛋糕就這么大，保持有質(zhì)量的投資，在公開市場拿地要看機(jī)會，過于激進(jìn)或地價(jià)太高的(舉牌)不會參加，要踏好市場節(jié)奏。
現(xiàn)金流充裕房企
投拓意愿高
從當(dāng)下看，多數(shù)房企現(xiàn)有土地儲備足夠未來兩三年發(fā)展，若銷售額仍回流較慢，在大多數(shù)房企未打開銀行間融資大門的情況下，現(xiàn)金流仍較為緊張，一旦將在手現(xiàn)金用于拿地，將觸及“三道紅線”邁向紅檔。因此，在業(yè)內(nèi)看來，目前多數(shù)房企將持續(xù)收縮拿地力度。不過，當(dāng)下土地溢價(jià)率并不高，能夠吸引有實(shí)力的開發(fā)商出擊，而各房企投拓能力也呈現(xiàn)分化加劇的特征。
事實(shí)上，這一變化在上述35家“千億元房企”2021年及2022年一季度新增貨值量中已有所體現(xiàn)。通過測算樣本數(shù)據(jù)變動情況可知，保利發(fā)展、華潤置地等央企、國企背景房企仍是拿地主力軍，后來者如中國鐵建、中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等亦在發(fā)力。民營房企中，龍湖集團(tuán)、旭輝控股及碧桂園等少數(shù)房企今年一季度仍積極舉牌且頗有斬獲。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)2022年第一季度新增的土地貨值為132.1億元，位于行業(yè)前列。此外，龍湖集團(tuán)年報(bào)顯示，2021年新獲取122個(gè)權(quán)益項(xiàng)目。
在業(yè)內(nèi)看來，連續(xù)6年保持“三道紅線”綠檔，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88，是龍湖集團(tuán)拿地的底氣。而今年一季度，在同等市場環(huán)境下，卻有六成房企投資為零。一是供應(yīng)地塊可能未覆蓋其投資范圍，二是現(xiàn)金流缺口較大而不敢拿地。由此可見，若樓市仍持續(xù)低迷，房企投拓能力將愈加分化。
那么，哪類房企能夠在逆市中仍保持投拓節(jié)奏呢？在劉水看來，一是央企及部分國企，經(jīng)營開發(fā)能力較強(qiáng)，又具有融資優(yōu)勢，因此投資能力較強(qiáng)；二是經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企，在投資、建設(shè)施工、品牌等方面有較強(qiáng)能力，杠桿率不高，現(xiàn)金流較為充裕，也能保持自身的投資節(jié)奏。
利潤率
成考核拿地KPI準(zhǔn)繩
“資金壓力大、債務(wù)壓頂?shù)姆科髮媾R更大挑戰(zhàn)，部分中小房企以及高負(fù)債房企有可能被淘汰。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳霄向《證券日報(bào)》記者表示，即便財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企在擴(kuò)充土地儲備時(shí)，也會與過去高溢價(jià)拿地行為大相徑庭，如今拿地前要多方面考慮盈利空間。
“過去，職業(yè)經(jīng)理人考核投拓KPI以‘量’定，保規(guī)模話語權(quán)為先，投資質(zhì)量為次要，即便2%凈利潤率仍要硬著頭皮拿地，結(jié)果導(dǎo)致‘老大難’類大型綜合體項(xiàng)目難產(chǎn)，沉淀資金量過大，銷售額回流不及預(yù)期，即便順利出售，利潤空間也極低。”某房企投拓條線人士向《證券日報(bào)》記者表示，出于市值和盈利能力的目標(biāo)考慮，未來房企所拿的每一塊地，將以IRR(內(nèi)部收益率)為準(zhǔn)繩(比如IRR不低于8%才考慮出手)，整體更注重投資質(zhì)量，也會將利潤率作為考核拿地KPI的重要依據(jù)。
正如龍湖集團(tuán)管理層在2021年業(yè)績會上表示：“我們在積極參與獲取土地，但要圍繞著毛利率、凈利潤等底線指標(biāo)，量入為出，理性獲取。”同策研究院資深分析師肖云祥也對《證券日報(bào)》記者表示，過去拿地是為了沖規(guī)模，在利潤率、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面要求并不是很高。但當(dāng)下行業(yè)邏輯已變，規(guī)模論不再適用，盈利能力、增加自有資金的能力更被看重。
事實(shí)上，對于2021年下半年至今的投資策略，“謹(jǐn)慎投資、精準(zhǔn)布局”已成房企共識。在2021年業(yè)績說明會上，旭輝集團(tuán)董事長林中甚至宣布了“三不原則”，即“不拿貴地、不拿錯地、不做激進(jìn)收并購”。
“過去幾年規(guī)模快速增長的‘黑馬們’，其在手現(xiàn)金已不允許像過去一樣大手筆拿地。”肖云祥表示，接下來的市場，融資能力在前，投拓、運(yùn)營及營銷能力在后，這關(guān)乎房企拿地質(zhì)量、去化速度以及利潤空間的實(shí)現(xiàn)，后房地產(chǎn)時(shí)代，是綜合實(shí)力強(qiáng)的房企間的戰(zhàn)場。（證券日報(bào)）