北京市住房和城鄉建設委員會于2021年8月發布《關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》，明確新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標準，應與預售清單、購房合同約定的交付標準及交房狀況保持一致；嚴禁虛假宣傳，嚴禁誤導客戶處置占有公共部位，嚴禁宣傳周邊未建設的地鐵等公共服務設施等。然而，本報及12345市民服務熱線多次接到業主投訴，反映其在購買新建商品房過程中遭遇的虛假宣傳等問題，有多名業主還曾被開發商發函警告、甚至登門威脅。記者就該問題進行調查。

　　金悅郡

　　“告知函充滿著恐嚇與威脅”

　　亦莊金悅郡小區地處亦莊新城環景西一路與景盛南二街交叉口西北側，由北京融泰房地產開發有限公司(以下簡稱融泰公司)開發，融泰公司則由北京首都開發股份有限公司、金融街控股股份有限公司及北京通投興順置業有限公司3家大型企業聯合注冊。

　　最近，在一個有數十名業主加入的微信群內，多名業主曬出自己收到的《告知函》或《律師函》。“函件文字措辭激烈、強硬，我們害怕、憤怒又無奈。”一名業主說。

　　記者閱讀發現，《告知函》由融泰公司4月3日發出，內容是因當日有多名業主來到售樓處，現場抵制“虛假宣傳”，收函業主也在其中，“有鑒于此，本公司鄭重警告如下：請您在收到本函之日起，即刻采取一切必要措施，停止對我司的商業詆毀等行為，否則我司將通過包括法律手段在內合法合規途徑維護我司正當權益，對您的違法侵權行為追究到底，絕不姑息！”

　　一份《律師函》則顯示，因該業主在今年3月26日、4月3日在售樓處的行為，嚴重影響了該公司的正常經營，擾亂了公共秩序，故《律師函》表示，融泰公司保留向公安機關報案并要求追究行政責任的權利。

　　“失望！”談及看到函件的感受，業主王女士回答，“這個小區由3家大企業聯合開發，我們基于信任才購買。沒想到他們宣傳的‘輕奢洋房’不如周邊二手房。我們百名業主曾3次找開發商及相關部門溝通，均沒有進展。在大家焦急等待開發商回應時，卻收到這種函件，語氣強硬，充滿恐嚇、威脅。”“開發商說我們損害商業信譽，我們花幾百萬買房，背著25年房貸，半輩子心血，誰愿它聲譽受損？”“遇到問題不解決，卻打壓提出問題的人……”業主們紛紛稱“心寒”。

　　連同搜集到的相關證據，業主們整理出的情況反映有19頁。其中對開發商虛假宣傳的質疑主要集中在該項目宣傳是“輕奢洋房”“高端產品”，實際上卻是“水泥地，大白墻，窗玻璃還三層變成兩層。”一名業主解釋，早在2020年銷售人員就告訴業主，這個小區的窗玻璃是三層，“可我們詳細詢問才發現，住宅樓北側窗戶全是兩層。”另外，業主們還質疑，從該小區微信公眾號上可以看出電梯廳兩側墻壁用的是石材。前不久，業主們才知道其實用的是涂料，地庫地面據說也是直接鋪水泥。

　　這讓業主們覺得上當受騙了。4月3日，20余名業主來到售樓處，集中表達訴求，以期改變“水泥地、大白墻”等情況。

　　最近，記者來到金悅郡探訪。問及業主們關心的問題，一名銷售人員稱，已確定房子南側窗戶玻璃為三層，北側窗戶為兩層。關于樓梯，步梯墻面在11層以上為涂料，11層以下為石材；電梯廳地面鋪設地磚，墻壁均為涂料。至于地庫，該銷售人員稱，地庫地面材料“只是看上去像水泥，實際上不是水泥。”

　　售樓處內擺著展板及介紹，當記者告訴業主展板上顯示的有關規定時，業主們回應稱，這些展板是開發商最近才擺出來的，之前并沒有向業主明示。

　　就業主們的質疑與相關問題的解決，記者輾轉聯系上該項目開發商。4月14日下午，一相關負責人稱她會讓負責部門回應記者問題。但截至記者發稿，未能收到相關回復。

　　K2十里春風

　　說好的地鐵沒了 業主退房受阻

　　購房后因認為開發商虛假宣傳而抵制甚至要求退房的業主，記者調查發現并非少數。在位于通州區永樂店鎮的K2十里春風，一些業主拒絕收房并要求退房，其中一個主要原因是開發商承諾的地鐵并不存在。

　　“銷售說有地鐵，半小時到國貿，很多業主沖著地鐵買房。自2020年下半年開始，有業主查了規劃，才知道小區周邊并沒有地鐵規劃。”業主吳女士反映，自己在朝陽區上班，距離小區60多公里，打車一趟得200多元，乘公交一趟得兩個多小時，“我們就是奔著地鐵去買房的，沒有地鐵，沒法上班，買這房子沒意義。”

　　K2十里春風位于北京東南、首都環線高速外10公里。“地鐵S6、京津城際高鐵永樂店站”“您通過亦莊站可以換乘S6號線”“大郊亭——朝陽港——于家務——永樂站”地鐵線路經過小區的示意圖、大大的地鐵標志……業主們告訴記者，開發商宣傳地鐵的易拉寶、展板及示意圖，在售樓處從2018年一直展示到2021年年底。“我們還保存著銷售介紹地鐵站的錄音，其實附近根本沒有地鐵。”業主劉先生告訴記者。

　　劉先生介紹，自己買房是剛需，也是首套房。按照每平方米近3萬元的價格，他購買了一套不到80平方米的住房。“先讓交2萬元認購金，交費、排號……”劉先生感覺自己是一步步交費，也一步步被套牢。目前，已收房入住的劉先生常陷入上下班困難的境地，“有時加個班，打車回家得花200多元。是開發商的虛假宣傳害了我們。”

　　至今仍有不少業主堅持不收房并要求退房，還有業主遭登門“協商”。“2021年1月29日上午，開發商一名客戶經理帶人找到我單位，在我辦公室里來回走了一個多小時，使我無法專心工作。”一名業主透露，中午時該經理提出，退房可以，但要扣15%違約金，“國家規定無責情況下，違約金最多扣10%，我們拒絕扣違約金，該負責人竟找到我單位領導，要求我領導管這事兒。”“我們也接到過開發商電話，”一名女士反映，開發商曾稱知道其家人在哪兒上班，現在就在其單位門口，要求出來聊聊，“當時我們都特別擔心。”

　　自2021年初開始，百余名業主開始聯合抵制，有人曾20余次找開發商討說法。如今，有業主迫不得已入住，也有業主提起訴訟，更多業主只能觀望。

　　最近，記者來到K2十里春風售樓處，現場已不見有關地鐵的宣傳展板。一名銷售人員稱，那些早就撤了，“要乘地鐵可以先搭乘7站公交，從廊坊站坐地鐵。”

　　有關資料顯示，K2十里春風由北京永樂花園發展有限公司開發建設，業主們反映實際控股為石榴置業集團股份有限公司。在跟進了解該問題及其解決期間，記者曾多次聯系石榴集團，一負責人稱他們宣傳地鐵有依據，記者要求其出示依據，該負責人表示找到后向記者提交。截至記者發稿，一直未收到該負責人所提供的地鐵宣傳依據。

　　山嶼西山著

　　無權使用的小院仍在宣傳

　　山嶼西山著位于海淀區太舟塢東路西側，向南距京密引水渠約600米，開發商為北京銳達置業有限公司。

　　多名業主反映開發商在銷售樓盤時承諾一層業主可使用門前綠地，但實際上與收房后的情況嚴重不符。

　　業主李女士向記者反映，門前有小院是她的一個夢想。在看了多個樓盤之后，他和一個朋友來到山嶼西山著，“當時我們看了樣板間，裝修很漂亮，特別是銷售說買一樓還帶地下室，另外還有一個幾十平方米的小院。”

　　買房帶小院令不少業主動心。記者了解到，其實當時銷售并沒有帶大家看小院，“只看了樣板間，說小院還沒做出來。”

　　交房延期了半年。前幾天，業主何女士致電12345市民服務熱線，“交房后發現與樣板間嚴重不符，銷售宣傳時用了大量話術，均為虛假宣傳。”何女士稱，“開發商說業主可以使用小院，可業主一旦進入小院整修，就有鄰居舉報。由此導致鄰里關系緊張。”更為糟糕的是，開發商至今未派人同業主有效溝通。

　　近日，記者來到山嶼西山著小區。這里坐落著一排排小高層，被銷售稱為“洋房”，樓背后則是一塊長條形綠地，周圍用柵欄圍住。綠地內的草坪剛剛萌芽，看上去稀稀疏疏的。

　　一名業主家正在裝修，“跟開發商當初承諾的完全不一樣，”他帶領記者進入室內，房子是毛坯，室內飄散著大量灰塵。進入地下一層，需先走出家門，沿步梯下樓才到。“原來銷售說可以從室內樓梯到地下室。現在別說地下室，承諾的院子沒產權，也沒使用權。只要有人挖地種菜，就有鄰居舉報。”“其實我們也不愿違規用小院、搭建陽光房，也不是非要種菜，只是當初開發商一再宣傳有個小院生活多美好，結果是被騙，感覺很窩火。”

　　記者聯系該小區開發商了解銷售情況，多名銷售員告訴記者，這一兩周就應該有房源。“房子是清退出來的，從一層到頂層應該都有。”“那買一層有沒有小院？是否可以種菜？”記者問。“可以種菜，也可以把窗戶變成門，從這個門直接進入小院。”一名銷售員稱，業主對院子有使用權，“只是別過分搭建陽光房等建筑就行。”

　　4月14日、4月15日，記者多次聯系北京銳達置業有限公司，但所查到的兩個電話，一個號碼不存在，另一個無人接聽。打通該小區售樓處電話，一負責人稱，其公司只是第三方，目前已和開發商合作結束，“沒有聯系，也查不到聯系電話。”

　　記者查詢獲悉，北京銳達置業有限公司由北京國瑞興業房地產控股有限公司、北京碧桂園陽光置業發展有限公司及中鐵房地產集團北方有限公司共同出資組建。早在2020年，該公司就曾因發布商品價格及與商品有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為造成實質性影響，從而被海淀區市場監督管理局罰款20萬元。對此，業主們則認為，對于一個房地產開發企業而言，該類數額的罰款并不能有效遏制相關虛假宣傳行為。

　　律師說法

　　收集證據 依法維權

　　針對業主們在購買新建商品房中遇到的相關問題，北京市中聞律師事務所全過程工程咨詢中心主任、地產建工部副主任陳開洋律師建議，面對開發商發出的“警告”函件，業主們不必過于擔心；針對開發商或是銷售人員的虛假宣傳，業主可向監管部門舉報，也可搜集證據，通過訴訟渠道，理性維權。

　　陳開洋分析，目前，市場上新建商品房的銷售，開發商常委托一家或多家銷售代理公司，采用代銷或包銷形式對外銷售，開發商與代理公司之間形成委托合同關系。銷售過程中，業主另向代銷公司支付一筆“網絡推廣費”或是“中介費”，該筆費用有數萬元甚至數十萬元，增加購房者負擔，也因此給業主后期退房、維權增添阻礙。甚至有開發主體采用隱形持股方式自行注冊代銷公司，在房子賣完后予以注銷，由此帶來虛假宣傳或欺詐銷售等問題，業主維權起來較為困難。

　　陳開洋建議，假如開發商委托第三方銷售公司對新建商品房進行銷售，一旦涉及到市政配套宣傳、公共區域裝修標準、綠地歸屬等問題，業主應首先關注購房合同是否有相關約定，比如住宅樓前綠地應屬小區業主共有，但銷售時口頭承諾業主可以使用。如果合同中已有相關體現，那么屬于開發商自行違約，業主可直接向開發商主張違約責任；假如合同中并沒有相關約定，僅僅是銷售人員口頭宣傳或是承諾，則應注意證據收集和保全，對銷售人員個人的虛假宣傳、欺詐銷售問題可以認定為銷售公司職務行為，如銷售公司與開發商之間存在委托合同關系，則可以主張開發商和銷售公司承擔連帶責任。

　　業主如何避免被“虛假宣傳”誤導？發現開發商虛假宣傳后又該如何維護權益？陳開洋建議，第一、業主不要輕易相信銷售人員的口頭承諾。第二、有關新建商品房裝修標準、配套綠地使用、交通及其它市政配套等，應屬于購房者著重關注的要件。尤其是市政配套，陳開洋建議業主可在購房前通過規劃等相關部門申請政府信息公開，查詢小區所在區域的區域規劃、控制性詳規、修建性詳規等規劃資料。第三、簽訂合同前，業主應仔細閱讀購房合同，購房合同內沒有明確規定的，業主可要求開發商簽署補充協議。第四、業主需要收集保全相關購房證據，譬如樓書、戶型圖、小區平面圖等宣傳資料，或是通話錄音、現場錄音、聊天記錄等，可全部收集起來，不明白處可向專業人員咨詢。本報記者 張淑玲