文、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 林曉麗 王楚涵

　　一日售罄，公眾發(fā)售部分配售比例0.84%刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄！近日火爆發(fā)行的華夏中國(guó)交建REIT引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。記者觀察到，今年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被投資人競(jìng)相追捧。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，隨著擴(kuò)募細(xì)則的出臺(tái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步壯大。廣東證監(jiān)局近日啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資者教育專項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資提示風(fēng)險(xiǎn)。那么，普通投資者該如何參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資？如何應(yīng)對(duì)6月即將到來(lái)的專業(yè)投資者解禁期價(jià)格波動(dòng)呢？

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成投資新寵

　　REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs通過(guò)募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)獲得收益。2021年6月21日，首批九只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市。

　　今年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs繼續(xù)成為投資市場(chǎng)的新寵。作為今年首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，4月7日華夏中國(guó)交建REIT受到了市場(chǎng)資金的青睞。該產(chǎn)品不僅一日售罄，而且認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)840億元。華夏基金發(fā)布的公告顯示，華夏中國(guó)交建REIT公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄。另外，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69%。按照9.399元/份的發(fā)售價(jià)格計(jì)算，華夏中國(guó)交建REIT此次發(fā)售按比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524.12億元。

　　此前發(fā)售的11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，在二級(jí)市場(chǎng)上也是投資者爭(zhēng)搶的“香餑餑”。東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，目前已上市11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs自上市以來(lái)，有10只呈正收益，其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅最高，達(dá)51.76%，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT漲幅均超20%。

　　值得期待的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募“箭在弦上”。4月15日晚，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募規(guī)則公開(kāi)征求意見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)仍有多只產(chǎn)品有望發(fā)行。

　　廣發(fā)基金REITs業(yè)務(wù)華南負(fù)責(zé)人馬驥指出，目前已發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品主要可以分為產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路四大類底層資產(chǎn)，而軌道交通、保障性租賃住房、風(fēng)電光伏等行業(yè)同樣存在一次性投入較大、回收周期較長(zhǎng)、存量資產(chǎn)規(guī)模可觀的情況，期待這些領(lǐng)域能有基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市發(fā)行。“市場(chǎng)上越來(lái)越多的企業(yè)有意愿發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，越來(lái)越多的投資者關(guān)注并參與到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，在供需兩端，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)成為資本市場(chǎng)非常重要的一個(gè)領(lǐng)域。”馬驥介紹說(shuō)。

　　風(fēng)險(xiǎn)收益介于股票債券之間 100元起購(gòu)適合長(zhǎng)期投資

　　那么，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與公募基金、股票或者債券相比，有何不同？對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要注意什么？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與股票和債券相比，公募REITs具有中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。

　　馬驥介紹道，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs本質(zhì)上是一種封閉式公募基金，但與傳統(tǒng)的公募基金又不盡相同。在投資標(biāo)的上，普通公募基金的標(biāo)的是上市公司的股票、債券，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)為高速公路、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施。在收益來(lái)源上，普通公募基金的收益來(lái)自于股票或債券等證券的投資收益、股息、利息，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的收益主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)增值。在分紅比例上，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)定，每年都要將不低于可分配金額的90%以分紅的形式分配給投資者，這種強(qiáng)制分紅的屬性有別于股票的分紅，雖然限制了收益再投資的空間，但也提升了當(dāng)期收益落袋為安的確定性，降低了再投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為公募基金，降低了投資門檻，最低申購(gòu)金額可低至100元，讓公眾投資者可以分享國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收益，并參與到新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。

　　不過(guò)，值得注意的是，公募REITs也存在投資風(fēng)險(xiǎn)。“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流通常會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)情況、疫情、外部政治環(huán)境等因素影響而產(chǎn)生波動(dòng)，進(jìn)而對(duì)投資者收益造成不確定性。”馬驥指出，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限通常較長(zhǎng)，現(xiàn)金流和收益率比較穩(wěn)定，適合投資期限較長(zhǎng)的投資者。

　　廣東證監(jiān)局表示，投資者應(yīng)理性看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。

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　　不能僅通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)判斷

　　那么，投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的正確姿勢(shì)如何呢？近日，廣東證監(jiān)局啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資者教育專項(xiàng)活動(dòng)，提示風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)投資者理性參與。

　　廣東證監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人提示，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。“建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來(lái)分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　值得注意的是，距離6月下旬首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs限售份額解禁日漸近。“上市即將滿1年的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，從數(shù)據(jù)上看，部分基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即將解禁的份額占比較高，解除限售對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)價(jià)格也許會(huì)有一定的沖擊，部分戰(zhàn)略配售投資者或存在兌現(xiàn)收益立即離場(chǎng)的情況。”馬驥指出，戰(zhàn)配解禁可能會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的價(jià)格造成短期的波動(dòng)。

　　廣東證監(jiān)局提示廣大投資者，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是長(zhǎng)期配置資產(chǎn)，不應(yīng)因短期波動(dòng)而投機(jī)追漲。具體的入市時(shí)機(jī)不能僅通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行判斷，更應(yīng)該深入研究基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況以及影響經(jīng)營(yíng)情況的因素。

　　考慮到普通投資者難以對(duì)所有產(chǎn)品的估值測(cè)算和商業(yè)邏輯都有專業(yè)的理解，馬驥建議選擇相對(duì)熟悉的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，并結(jié)合基金公司等專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)的建議理性投資。另外，要考慮底層資產(chǎn)收益與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)度。選擇收益相對(duì)更少依賴于運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時(shí)，建議更關(guān)注于資產(chǎn)服務(wù)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和政策，而在選擇資產(chǎn)收益更多依賴運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時(shí)，除了關(guān)心區(qū)域經(jīng)濟(jì)和政策，還需考慮運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的實(shí)力。