本報記者 昌校宇

　　首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市將滿一周年。

　　隨著推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs健康發(fā)展被寫入“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要，各方對公募REITs在貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局中的重要作用形成共識，萬億元量級的全新投融資市場在2021年6月21日適時“啟動”。

　　經(jīng)過一年的探索、完善、創(chuàng)新，公募REITs試點如今可謂是清香外溢——作為盤活存量資產(chǎn)的首選方式，REITs在有效降低當前政府債務(wù)風(fēng)險和企業(yè)負債水平、提升基礎(chǔ)設(shè)施運營管理水平等方面發(fā)揮了重要作用；作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的全新退出方式，REITs在拓寬社會融資渠道、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)募集增量資金、擴大有效投資、形成投融資良性循環(huán)等方面彰顯重要意義。

　　多位接受《證券日報》記者采訪時的專家表示，在多方合力、共同呵護下，我國公募REITs試點運行平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)初顯。未來，鼓勵更多優(yōu)質(zhì)成熟、資產(chǎn)類型豐富的項目入市，擴大市場規(guī)模，促進行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，是公募REITs市場下一階段的目標。

　　制度規(guī)則逐步完善

　　市場發(fā)展生態(tài)進一步向好

　　首批公募REITs成功上市一年來，有效填補了國內(nèi)資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白，也在資本市場發(fā)展歷程中寫下了濃墨重彩的一筆。

　　這一年，首批公募REITs的表現(xiàn)基本符合市場預(yù)期，試點工作取得良好開局。

　　首批公募REITs帶動3000億元的新增基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。截至6月19日，首批9只產(chǎn)品上市以來平均上漲22%，日均換手率整體高于境外成熟市場。同時，從首批產(chǎn)品的2021年年報來看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，形成穩(wěn)定的可供分配現(xiàn)金流和分紅收益。實際可供分配金額超預(yù)期，合計約17.8億元；9只產(chǎn)品均發(fā)布分紅公告，合計分紅約12.2億元，占實際可供分派金額的比重約60%。

　　多家參與首批公募REITs項目的機構(gòu)表示，產(chǎn)品的運營數(shù)據(jù)和二級市場均表現(xiàn)穩(wěn)健，甚至是超預(yù)期。

　　東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍對《證券日報》記者表示，“上市一年來，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT資產(chǎn)運營管理效能得以持續(xù)提質(zhì)優(yōu)化，兩個園區(qū)資產(chǎn)項目的各項運營指標快速提升，基金財務(wù)指標和派息水平好于預(yù)期，二級市場價格平穩(wěn)有升。未來隨著資產(chǎn)質(zhì)量和運營水平的不斷提高，項目價值也有望被持續(xù)挖掘和提升。”

　　中航基金管理有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫向《證券日報》記者介紹，中航首鋼綠能REIT上市以來，無論是底層資產(chǎn)的運營數(shù)據(jù)還是二級市場的表現(xiàn)，均超出預(yù)期。目前產(chǎn)品已實現(xiàn)兩次分紅，得到投資者的肯定。

　　同樣進行兩次分紅的還有中金普洛斯REIT，中金基金相關(guān)人員介紹，“項目基礎(chǔ)資產(chǎn)運營穩(wěn)定，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。”

　　這一年，制度規(guī)則逐步完善，促進REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境正逐步形成。

　　自首批公募REITs上市以來，各級政府部門、監(jiān)管機構(gòu)高度重視REITs市場建設(shè)，出臺配套規(guī)則，促進市場發(fā)展。2021年6月29日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點區(qū)域擴展到全國范圍，資產(chǎn)范圍擴大，完善首發(fā)和擴募規(guī)模要求等，促進項目資產(chǎn)的擴容；同年11月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，引入保險資金入市，提高REITs二級市場流動性；2022年1月26日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，明確稅收優(yōu)惠政策。

　　此外，全國10余個城市的地方政府或監(jiān)管部門專門發(fā)布REITs政策文件，積極鼓勵地方企業(yè)參與試點。滬深交易所與各級政府部門、監(jiān)管機構(gòu)聯(lián)動，支持REITs規(guī)則體系完善，于2022年5月31日發(fā)布REITs擴募規(guī)則，同步優(yōu)化擴募機制。

　　擴募提上議程

　　資產(chǎn)類型迎擴容

　　前述參與試點機構(gòu)已將公募REITs擴募提上議程。

　　博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚對《證券日報》記者表示，“招商蛇口產(chǎn)園資產(chǎn)儲備豐厚，囊括在建、開業(yè)、成熟期的資產(chǎn)，將持續(xù)計劃和研究將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入博時蛇口產(chǎn)園REIT。”

　　中金基金一直高度重視公募REITs市場的擴募路徑，公司相關(guān)人員透露，將與合作伙伴在政策法規(guī)框架內(nèi)積極研究與推動公募REITs的擴募嘗試。

　　“中航基金正積極挖掘擴募資產(chǎn)，未來配套政策出臺后，將適時啟動擴募工作。”宋鑫如是說。

　　上海證券基金評價研究中心高級基金分析師、博士孫桂平對《證券日報》記者表示，政策環(huán)境不斷優(yōu)化，疊加一二級市場聯(lián)動使得REITs始終保持一定的市場熱度和影響力，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　這一年，資產(chǎn)類型逐漸豐富有助于實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　首批項目上市只是起點。受益于公募REITs發(fā)展契合政策導(dǎo)向，部分優(yōu)質(zhì)成熟項目相繼入市，底層資產(chǎn)類型也日漸豐富。

　　截至目前，我國已有上市公募REITs12只，項目分布在京津冀、長三角、粵港澳等國家重點區(qū)域，原始權(quán)益人涵蓋央企、地方國企以及外資企業(yè)等，具有較強的示范性和代表性；項目合計募資458億元，主要投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域，有效助力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進了產(chǎn)融結(jié)合和地方經(jīng)濟發(fā)展。

　　另有部分公募REITs項目“已在路上”，資產(chǎn)類型擴充至保障性租賃住房、發(fā)電類基礎(chǔ)設(shè)施。滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，除將于6月21日發(fā)售的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金外，目前還有5單項目在排隊審核。示范項目的成功也進一步提升各區(qū)域、各領(lǐng)域持有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)企業(yè)的積極性，目前已有百余單儲備項目在推進中。

　　中金基金相關(guān)人員介紹，“中金基金與母公司中金公司正持續(xù)推動公募REITs試點項目申報工作，項目基礎(chǔ)資產(chǎn)覆蓋保障性租賃住房、高速公路、鐵路、數(shù)據(jù)中心、清潔能源等多條賽道。”

　　中航證券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云對《證券日報》記者表示，公募REITs資產(chǎn)類型的增加激發(fā)了市場的參與熱情，將吸引更多符合產(chǎn)品要求的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資雙方“握手”于資本市場。

　　首批限售份額將迎解禁

　　促進市場供需平衡

　　作為資本市場的一項改革創(chuàng)新成果，起初市場對公募REITs的前景也曾持觀望態(tài)度，既擔心被熱捧也怕會遇冷。回望首批項目上市一年來所取得的成績可以初步判定，公募REITs試點工作實現(xiàn)了平穩(wěn)上市、平穩(wěn)交易、平穩(wěn)運行、平穩(wěn)預(yù)期。

　　不過，或緣于市場“彈藥”稍顯不足導(dǎo)致供給關(guān)系失衡，目前流通的公募REITs存在超額溢價情況。數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日收盤，中航首鋼綠能REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土鹽田港REIT的溢價率超過30%，分別為43.07%、38.68%、34.45%。

　　“今年以來，公募REITs市場雖經(jīng)歷一定程度的調(diào)整，但部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品仍保持較高溢價率，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性是主因。”孫桂平分析稱，目前僅上市12只公募REITs，且大部分份額處于鎖定中，每只產(chǎn)品平均可流動的份額僅30%左右，滿足不了資金的長期配置需求。

　　需要注意的是，首批9只公募REITs共計21.92億份限售基金份額將于6月21日迎來解禁，此次解禁份額占9只公募REITs總規(guī)模的32%。

　　董忠云對記者表示，“解禁后，公募REITs的流通份額將大大增加，在一定程度上或能緩解供給不足的問題，預(yù)計未來會有更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過公募REITs登陸資本市場，市場供需將實現(xiàn)更好的平衡。”

　　不過，在孫桂平看來，解禁雖一定程度上能緩解資產(chǎn)稀缺性，預(yù)計溢價率短期內(nèi)將有所調(diào)整，但調(diào)整幅度可能不大，前期溢價率較高和解禁份額中長期機構(gòu)資金占比較小的公募REITs，被減持的可能性較大，投資者需注意短期價格波動風(fēng)險。

　　“長期來看，公募REITs作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來將被越來越多的投資者所熟悉，資產(chǎn)配置需求也會持續(xù)增加，優(yōu)質(zhì)REITs的稀缺性仍將存在。”孫桂平建議，未來可加快公募REITs的發(fā)行速度和產(chǎn)品創(chuàng)新速度，推出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匹配投資需求。

　　緊扣重大產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略

　　助力經(jīng)濟大盤穩(wěn)定

　　“今年以來，政策面不斷釋放利好，公募REITs已成為盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的重要抓手之一，也是落實國家重大產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的必要手段之一。”東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍如是說。

　　國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》明確，建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。證監(jiān)會日前召開專題會議，明確在助力宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定上下更大功夫，將“研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍”列為主要手段之一。

　　董忠云表示，在當前經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期，作為資產(chǎn)的IPO，公募REITs逐漸被賦予更大責(zé)任，要為基礎(chǔ)設(shè)施帶來“源頭活水”，為各區(qū)域經(jīng)濟及各重點行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供新的戰(zhàn)略工具，從而進一步增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。

　　進一步對前述12只公募REITs進行“穿透”不難發(fā)現(xiàn)，雖數(shù)量不多、規(guī)模不大，但其所對應(yīng)的底層資產(chǎn)均為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要載體。

　　“已發(fā)行項目覆蓋了收費公路、產(chǎn)業(yè)園、污水處理、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流等基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，均屬于資質(zhì)好、收益高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且緊貼中長期產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。”董忠云進一步分析稱，例如，積極發(fā)展能源環(huán)保REITs意在落實“雙碳”目標，持續(xù)推動產(chǎn)業(yè)園倉儲物流REITs實為助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，深入推進交通運輸REITs則是為未來綜合立體交通網(wǎng)投資建設(shè)釋放新的資金來源等。

　　“發(fā)展萬億元量級的REITs市場不僅是短期經(jīng)濟穩(wěn)增長的迫切需求，也是服務(wù)我國經(jīng)濟長期高質(zhì)量增長的內(nèi)在需求。”在孫桂平看來，目前已上市項目的數(shù)量和市場規(guī)模仍然偏小，且所涉及的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型還不夠豐富，與我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)規(guī)模并不匹配，未來公募REITs仍具有廣闊的發(fā)展?jié)摿Α＃ㄗC券日報）