“去年發售時，我用1萬多元認購了1000份某公募REIT‘嘗鮮’，最后只確認了18份。一年里，這只基金上漲了不少，還進行了分紅。雖然只是小散一枚，但我也想知道在解禁之前，該不該賣出這18份‘原始股’？”一位公募REITs投資者如是說。

　　6月21日，去年此時上市的9只公募REITs將迎來合計市值112.89億元(按6月17日二級市場收盤價計算)的限售份額解禁，體量大致與當前流通盤市值相當，這將提升公募REITs的交易活躍度和市場流動性，但也可能會讓該板塊尤其是那些高估值品種承受一定的賣壓。不過，解禁后優質REITs項目若因交易風險帶來凈值過度下跌，可能出現長期投資的買入機會。

　　中國證券報記者調研了解到，保險資金和產業資本占此次解禁總規模的近三分之一，由于資金屬性、投資策略與REITs產品契合度較高，解禁后繼續持有的意愿強烈，有望成為此次解禁的“壓艙石”。公募REITs管理人也為應對此次解禁做了“萬全”準備。

　　“未來仍可能出現首批公募REITs發行時被投資者一搶而空的場面。”業內人士預計，隨著公募REITs隊伍不斷擴大，產品稀缺性會下降，但優質資產的配置價值日益凸顯。而公募REITs與其他類別資產相關性低，其整體配置價值同樣不言而喻。

　　解禁規模與現有流通盤相當

　　2021年6月21日上市的首批9只基礎設施公募REITs在一年后迎來超百億元限售份額解禁。

　　公募REITs在發行時總份額分為三部分，分別面向戰略配售投資者、網下投資者和公眾投資者發售。戰略配售投資者包括原始權益人及其關聯方和其他專業機構投資者。對戰略配售投資者均設置了一定的限售期。其中，原始權益人的限售期為60個月，原始權益人關聯方的限售期為36個月，其他戰略配售投資者的限售期為12個月。因此，此次解禁份額均為其他專業機構投資者持有的戰略配售份額。

　　“產品面臨的解禁壓力與戰略配售投資者持有份額比例有關，也與解禁份額占當前流通盤的比例有關。如果產品前述比例過高，可能面臨較大市場壓力。”一位公募REITs相關業務負責人表示。

　　中國證券報記者分析各家REIT發布的解除限售公告發現，中金普洛斯REIT將有52%的基金份額面臨解禁，在9只產品中解禁份額占全部基金份額的比例最高。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT和華安張江光大園REIT，解禁比例分別為40%和35.33%。這三只公募REITs限售份額解禁后，可流通份額占比均升至80%。中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產業REIT和浙商滬杭甬REIT三只產品的解禁比例均在20%(含)以下。

　　從解禁份額占當前流通份額比例看，中金普洛斯REIT比例最高，達185.71%，平安廣州廣河REIT、富國首創水務REIT和紅土鹽田港REIT解禁份額占當前流通份額比例均在100%以上。中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產業REIT和浙商滬杭甬REIT三只產品解禁份額占當前流通份額比例均在50%左右。

　　從解禁市值看，中金普洛斯REIT仍居首位，根據6月17日收盤價粗略計算，解禁市值達38.58億元，當前流通盤市值為20.77億元。平安廣州廣河REIT解禁市值為23.7億元，紅土鹽田港REIT解禁市值為10.01億元。

　　從解禁份額占全部基金份額比例、占當前流通份額比例以及解禁市值角度來看，中金普洛斯REIT均面臨較大解禁壓力，紅土鹽田港REIT和平安廣州廣河REIT面臨的解禁壓力也不小。

　　分項目類型看，產業園區類和倉儲物流類REITs解禁份額占比較大，首次解禁后可能面臨更大賣壓。“價格漲幅與估值高的項目被減持的可能性更大，部分戰略配售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持。”中金公司固收團隊表示，根據測算，富國首創水務REIT、中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產園REIT和紅土鹽田港REIT上市以來價格漲幅均超過30%，相對估值指標也較高。

　　整體來看，此次9只公募REITs共計21.71億份基金份額迎來解禁，解禁份額占9只公募REITs總份額的33.92%，占當前流通總份額的104.68%。按照6月17日收盤價粗略計算，此次面臨限售份額解禁的9只產品合計解禁市值為112.89億元。而在解禁之前，上述9只產品合計流通市值為107.54億元。也就是說，此次解禁的市值已經超過9只產品當前流通市值。

　　“這會增強市場預期，對二級市場價格造成較明顯的影響。”公募REITs領域專家張建紅坦言。

　　“今年3月以來，公募REITs與股票的聯動性有所增強。當前，股票資產反彈漸入佳境，但REITs受制于解禁預期以及疫情對REITs現金流的直接影響，此輪REITs整體反彈速度慢于股票。”中信證券首席經濟學家明明分析，雖然公募REITs即將面臨解禁，或對公募REITs市場反彈形成一定抑制作用，但解禁的實際影響可能被高估了。待解禁賣壓釋放之后，公募REITs有望再次迎來二級市場配置機會。

　　在首批公募REITs上市之前，市場上曾有對首批產品上市后流動性不足的擔憂。當前公募REITs仍有供給規模小、流通量有限的問題，從而導致部分產品溢價率偏高。“解禁后，個人投資者的流通份額占比將被稀釋，機構投資者的流通份額占比將顯著提高。解禁釋放的份額將有利于提升公募REITs二級市場交易活躍度、流動性，從而吸引更多人參與REITs投資，形成良性循環。”張建紅說。

　　“解禁之后公募REITs的流通份額大幅增加，一定程度上緩解了供給不足問題，市場供需可以實現更好平衡。”中航證券首席經濟學家董忠云表示。

　　長期投資者繼續持有意愿強

　　中國證券報記者走訪調研機構發現，REITs的很多戰略投資者有長期配置的考慮，長期配置型投資者對于解禁后繼續持有公募REITs份額的意愿更強，解禁對市場的實際影響或較有限。

　　在此次解禁之前，各家公募REITs管理人已經與持有份額即將解禁的戰略配售投資者進行了密切溝通，及時了解他們的減持意愿。

　　“戰略配售投資者主要包括險資機構、產業方、銀行理財、券商自營和私募基金等。不同類型機構會根據其投資需求擇機減持。保險機構、產業方等投資者由于其資金屬性、投資策略與REITs產品契合度較高，未來大概率會長期持有。”中航基金相關業務負責人告訴中國證券報記者。

　　“相比更傾向于獲取中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、銀行理財、券商，險資和集團、企業、股權投資機構的長期配置傾向更明顯，解禁后繼續持有的意愿可能更強。”中金固收研究團隊分析。

　　中金公司研究部根據5月31日收盤價測算：此次解禁，保險機構的解禁規模為33億元，私募的解禁規模為25.5億元，券商自營的解禁規模為17.7億元，資管機構的解禁規模為15.3億元，公募專戶的解禁規模為5.8億元，銀行理財的解禁規模為5.5億元，上市公司的解禁規模為3.8億元，信托的解禁規模為3.6億元。可以看出，保險資金和產業資本占此次解禁總規模的近三分之一。他們作為長期資金將成為此次解禁的“壓艙石”。

　　具體到不同產品，中金固收研究團隊分析9只公募REITs解禁份額持有人的性質后發現，浙商滬杭甬REIT的險資和集團、企業、股權投資機構持有份額占比最高，達62%，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT的險資和集團、企業、股權投資機構持有份額占比均超過50%，博時蛇口產園REIT和東吳蘇園產業REIT的險資和集團、企業、股權投資機構持有份額占比均不足20%。

　　除長期資金可發揮穩定作用外，公募REITs管理人為應對此次解禁也做了“萬全”準備。中國證券報記者了解到，為應對首批限售份額解禁，監管層對各大基金公司進行了窗口指導，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，密切關注戰略配售投資者的減持意愿，以便積極應對各種情況。

　　中航基金相關業務負責人表示：“各家基金管理人近期與戰略配售投資者保持密切溝通。根據所掌握的情況來看，大部分戰略配售投資者仍將長期持有，不會集中在解禁日前后進行減持。此外，基金管理人高度重視首批公募REITs份額解禁事宜，本著維護份額持有人利益的原則，制定了詳細的化解風險預案，盡可能減少二級市場價格出現大幅波動的情況發生。”

　　“即便戰略配售投資者有減持安排，市場上還有大量潛在投資人，我們可以通過大宗交易方式協助完成交易，減小對二級市場的沖擊。”一位公募REITs基金經理說。

　　除此之外，根據首批公募REITs上市監管要求，一只公募REIT需配備至少一家做市商為產品提供流動性服務。在首批項目發行上市后，做市機制起到了穩定二級市場價格的作用。“各家基金管理人與做市商定期保持密切溝通，時刻關注二級市場變化。目前各家做市商均制定了做市方案，以便在限售解禁導致極端情況發生時能夠快速、有效穩定二級市場價格。”中航基金相關人士表示。

　　此外，富國基金、紅土創新基金、中航基金等公募REITs管理人在微信公眾號及相關媒體發布投教文章，并通過線上線下宣講、制作投教短視頻等形式，向投資者告知限售解禁的安排和規則，提示可能面臨的投資風險。

　　一搶而空場面或再現

　　一年前，首批基礎設施公募REITs發售時出現一搶而空的場面。中航首鋼綠能REIT以1.76%的公眾投資者有效認購申請確認比例，創出當時基金配售比例之最。此后，華夏中國交建REIT認購累計“吸金”逾1500億元，成為史上最難買到的基金。

　　5月31日，滬深交易所同時發布基礎設施REITs新購入項目指引。擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的完善。中國證券報記者調研了解到，已經發行公募REITs的管理人正在積極儲備優質的可擴募資產。

　　博時蛇口產園REIT基金經理王翹楚告訴中國證券報記者，招商蛇口先后發起招商局商業房托和蛇口產園雙REITs平臺，可以在保留經營管理權前提下向平臺注入成熟資產，助力招商蛇口降低重資產比例，有效發揮“產業+金融”的資源優勢，以產融聯動方式激發持有物業活力，形成全生命周期的產融聯動體系。建信基金也在積極儲備建信中關村REIT的優質可擴募資產，從資產遴選、業務對接、系統搭建等方面出發，做好公募REITs擴募準備工作。

　　此外，一批新的公募REITs項目正在申報，公募REITs市場持續擴容。6月6日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金獲上交所審批通過，成為第13單公募REITs。6月15日，鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金在深交所的審核狀態變更為“已問詢”。6月17日，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金的項目狀態更改為“已反饋”；同日，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金在深交所的審核狀態也更改為“已問詢”。

　　未來隨著資產持續擴容，公募REITs的稀缺性將降低，REITs這類資產的投資價值會否發生變化？

　　“隨著公募REITs市場的擴容，資金給予此類產品的溢價空間或減少。”王翹楚坦言。

　　建信基金基礎設施投資部公募REITs業務總負責人張湜表示，隨著試點工作的推進和市場規模不斷擴大，公募REITs將逐步成為投資者的常規配置工具。投資者會從更多維度評判公募REITs，不同類型項目的價值判斷和估值邏輯等方面的差異將逐步顯現，投資者對不同項目的認購熱情和投資預期也會有所不同，最終將導致市場表現進一步分化。

　　不過，業內人士表示，未來仍可能出現首批公募REITs發行時被投資者一搶而空的場面。

　　張建紅認為，從國內已發行的公募REITs來看，不同類型資產收益率表現存在差異。雖然未來公募REITs會越來越多，發行逐步實現常態化，但優質資產具有一定的稀缺性，總會受到市場追捧。

　　剛剛啟動發行的國金中鐵建REIT再次受到機構熱捧。6月17日，國金基金發布的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告顯示，機構網下認購數量總和為289050萬份，為初始網下發售份額數量的33.03倍。

　　公募REITs作為獨立的一類資產，投資者又該如何看待他們的投資價值？

　　“除帶給投資者有競爭力的長期回報、可觀穩定的分紅、較高的信披透明度和較好的流動性外，投資組合中增加公募REITs資產將有效提升資產配置效率。”上海證券基金評價研究中心分析師孫桂平表示。他以REITs市場發展最成熟的美國為例分析，從長期表現來看，REITs的長期收益率僅低于納斯達克指數。而將REITs放入資產組合后，有效前沿曲線的中高收益部分明顯外擴，資產配置效率得到顯著提升，顯示REITs在資產組合中的配置價值，尤其是在收益率為10.5%時，波動率降低了差不多4個百分點。

　　根據NAREIT統計，目前美國有8700萬人直接投資REITs，或者通過REIT共同基金/ETF間接投資REITs。此外，養老基金、捐贈基金、基金會、保險公司和銀行信托部門等機構投資者也積極參與REITs投資。

　　北大光華管理學院發布的《中國基礎設施REITs創新發展研究》測算，中國基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。從制度層面看，稅收優惠、強制分紅對REITs發展起到重要推動作用。

　　張湜表示，從機構投資者角度看，基礎設施公募REITs是投資我國優質基礎設施項目的創新途徑，具有標準化程度高、信息披露完善、投資邏輯清晰等特征。同時，公募REITs是國際通行的配置資產，流動性較好，安全性較高，與其他大類資產相關性低。在其他大類資產出現較大波動的情形下，尤其是債市出現“資產荒”的當下，公募REITs的投資價值凸顯。

　　“更為重要的是，公募REITs能夠盤活沉淀的大量優質基礎設施項目，迅速回籠權益性資金，并作為資本金投入新項目建設。企業通過發行公募REITs打造專屬資產管理平臺，形成存量資產和新增投資的良性循環，對拉動內需、盤活存量具有重要意義。”張湜說。