作者：吳斯旻

　　“這一年來，北京天價學區房的泡沫正在被擠破。在德勝，很多‘老破小’小區二手房掛牌單價比一年前降低了6%～8%，且逾九成房源以掛牌價的9折成交。”

　　小王是德勝學區某中介門店銷售經理，對第一財經記者說起學區房的近況。

　　德勝學區位于北京西城區，是全市“牛小”“牛中”最集中的區域之一。最火熱的時候，該學區“老破小”一度出現了“掛牌價超過22萬元/平方米”“房東一夜追漲200萬元”等奇事，被視為北京學區房的價格天花板。

　　然而，自去年“幼升小”開始，被視為北京教育高地的“東西海”(東城、西城和海淀)開始從嚴落實“多校劃片”政策。緊接著，德勝等熱點學區的二手房市場行情急轉直下。

　　“多校劃片”打破了房子和學區的對應關系，意味著“學區房對口名校”的確定性降低。2021年和2022年，正處于北京適齡兒童入學的高峰。這兩年間，在購買了如海淀中關村三小、翠微小學，西城育翔小學、實驗二小，東城史家實驗小學等一流一類學校對口學區房的家庭中，不乏子女被調劑到學區內的普小。而在西城德勝、月壇，東城和平里等熱點學區，更是出現了新購房家庭的適齡子女被調劑出區的現象。

　　2022年9月秋季開學后，北京市所有區域都將開展教師交流輪崗。有專家認為這一教改措施的持續深入，將進一步淡化“名校”的概念，動搖“頂級學區房”的價值。

　　不過，在多名受訪家長和地產中介人士看來，隨著區域內教育資源的均衡化水平提高和學區間生源差距的縮小，“名校信仰”會被打破，“東西海”學區房價格也會出現“削峰填谷”。但泡沫刺破后，只要優質教育資源的供需矛盾仍然存在，“東西海”的學區房價格整體會繼續溫和上漲。

　　德勝成交減半

　　“2016年～2018年，是德勝學區最火的時候。”

　　據小王回憶，彼時，海淀區已執行多校劃片政策，即2019年1月1日以后新購房家庭，將不再對應固定小學，而西城區繼續單校劃片。疊加當時德勝學區和周圍學區的教學質量參差較大，德勝的“老破小”分外搶手。在高點時，德勝學區二手房年成交量可達2000套。

　　“但黃金時期已經過去了。從去年7月到今年7月，德勝學區只賣了600套。”小王稱。

　　滯銷的同時，房價也出現回落。德勝里一區是對口“牛小”育翔小學的一個知名“老破小”小區。第一財經27日在貝殼找房APP上檢索發現，該小區一套84年建成、朝南、57平米左右的兩居室，掛售單價約14.7萬元/平方米，總價約843萬元。這套房源被貝殼找房APP列為“德勝門熱搜房源榜”榜首，但在掛牌近3個月后，尚未成交。

　　一名鏈家德勝某門店的房產中介告訴第一財經，在去年6月的時候，該小區一套40平米左右的一居室，掛牌價就達860萬，交易時還有幾十萬溢價。根據當時該套房源的掛售單價(約22萬元/平方米)，已經超過了金融街的部分房源。但7月份之后，該小區行情驟降，類似的“老破小”成交總價跌至600多萬，相當于比一個月前縮水200多萬元。

　　在房價下降的過程中，購房家庭還有議價空間。根據該名房產中介提供的近一年德勝學區單月成交記錄，從去年7月開始，90%二手房以低于掛牌價成交。其中，房齡較新的小區，如陽光麗景等，買方議價空間較小；而對于“老破小”，一套房的成交價大致比掛牌價低10～40萬元。其中，在德勝里一區，還曾出現過成交價比掛牌價低80萬元的情況。

　　“一年里，德勝學區的二手房成交價波動了多次。截至本月(7月)，該學區所謂的‘老破小’大概回升至700萬元左右，但總體還是下降的。”該名房產中介稱。

　　回顧2019年以來德勝學區的二手房市場，2021年7月是市場由熱轉冷的關鍵節點。此番變化背后，是被西城家長稱為“7·31”的多校劃片新政。

　　根據西城區教委發布的《關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，自2020年7月31日后在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

　　但“7·31”新政真正顯效是從去年開始。

　　2021年，在德勝、月壇、金融街(俗稱“金德月”)和陶白、什剎海、展覽路等多個西城學區，“7·31”新政之前在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭(適齡子女仍滿足就近原則下“單校劃片”政策)，由于房本對口小學順位名額已滿，其子女被順位至該學區其他小學。而對于德勝和月壇等熱門學區，許多“7·31”之后拿到西城區房本的家庭則面臨調劑出區的窘境。

　　而在今年西城區幼升小的錄取過程中，上述情況再演。

　　生源調劑情況與適齡入學兒童數量和學位數量有關。

　　2016年1月1日起北京在全市實施全面兩孩政策，新出生人口見漲。2017年，北京新出生人口數17.13萬人，是新中國成立以來的峰值。直到2020年，這一趨勢才開始明顯回落。換言之，此后三年間(2023～2025)，北京“幼升小”適齡入學兒童人數依然處于高位。

　　此外，在德勝房價處于高點時期的購入者眾，這在西城區實施“六年一學位”的背景下，意味著短期內有子女入學需求的“準西城家長們”，還面臨學區學位被大量占用的情況。

　　一名有意向在西城購房的家長告訴記者，在家長群里，不乏這兩年新購房、今年孩子入學的德勝家長抱怨，多花了幾百萬元房票和其他區家庭獲得一樣的結果，還將承擔已購“老破小”開始貶值的風險和跨學區租房的壓力。

　　第一財經調研了解到，近一年來，如“金德月”等學區的“老破小”，以及如海淀萬柳蜂鳥家園、普惠南里等純粹用以“占坑”的小戶型房源，其成交量均出現大幅回落，乃至降價也無人問津。

　　不過，也有家長告訴記者，在“東西海”，除了此前高溢價的“老破小”價格回歸理性外，行政區內的整體二手學區房價格并未松動。“家長更多是在區域內調整選擇。我的孩子2024年上學，德勝學區降價也不敢買，而到周圍新街口學區一打聽，該學期房價已經漲了20%。”一名“準西城”家長表示。

　　而2025年之后才有學位需求的受訪家庭，則紛紛表示，接下來的幾年里，教改政策和學區間教育質量變化仍面臨不確定性，熱點學區二手房價也或有繼續下探的可能。故而，會選擇再等一等、觀望一段時間。

　　頂級學區溢出效應初顯

　　第一財經注意到，在德勝學區的多個中介門店，房產中介的銷售心態和話術已出現了轉變。

　　比如，中介普遍對2025年之后有學位需求的家庭更殷勤。“那時候德勝學位應該足夠了，至少不太可能出區了。先買房子，派位有優勢。”

　　如果家庭在近1～3年內著急買房，德勝的中介們則會直言“學區內入學基本無望”，繼而開始推銷周圍學區的二手房。其中，推薦較多的學區為新街口。

　　也有中介表示，剔除學區屬性，新街口的地理位置比德勝好，部分房齡較新，保值空間也較德勝“老破小”更大。

　　受德勝學區溢出效應影響，新街口是西城近一年來二手房均價漲幅最高的學區之一。在貝殼找房APP，截至27日，該學區有1958年建成、26平方米左右的“老破小”掛售單價超過16.7萬元/平方米。

　　“雖然小學的可選擇性不大，但新街口學區面積小、學位充足、小升初派位壓力較輕。今年‘7·31’之后落戶的家庭，大都上了房本對口學校，包括‘小升初’對口直升率達80%的志城小學。此外，今年該學區新增的鐵二中是西城區重點中學。”一名房產中介對記者介紹稱。

　　相較“老破小”，新街口學區中，既有學區屬性，又能滿足自住需求的房源價格漲幅更顯著。

　　熙府桃園是該學區內一個以改善型房源為主、2005年建成的小區。第一財經了解到，在熙府桃園，一間140平方米左右的三室改善型房源掛售單價也達到了16萬元/平方米以上。“一年內，該小區二手房掛牌單價上漲超過12%。成交節奏也很快，常常無房可售。”一名熟悉該小區的中介表示。

　　不僅僅是西城區，在更早實施多校劃片的東城區和海淀區，也有越來越多家長舍棄“搏一搏牛小”的想法，轉而追求處于中等水平的小學，乃至發出“買房只為拿到入場券”的感慨。

　　隨著買方心理預期轉變，“東西海”頂級學區房走下神壇，而此前一度被“牛小”光芒掩蓋的二類學校和學區卻成為香餑餑。

　　在東城，由于該區教改力度較大、義務教育階段均衡化發展措施實施較早，相比西城和海淀，近年來學區房價格波動較小。

　　從成交來看，一名東城區中介表示，自多校劃片后，轄區內的頂級牛小——史家實驗小學，由于被調劑可能性較大，所在學區小學實力不一，熱度有所減弱。近一年來，對口該小學的近新小區如豆瓣胡同等，基本沒有溢價，70多平方米的兩居室掛售價保持在900萬元左右。相比之下，在安交、和平里等中小學實力更為均等的學區，從去年6月到今年6月，二手房均價上漲了8%～10%左右。比如，在安交學區府學胡同小學對口的小區中，同樣70多平方米的兩居室，掛售價漲至1100萬元以上。

　　“值得注意的是，今年東城區的多校劃片，出人意料地開啟‘真盲盒時代’——‘牛小派位至普小’和‘普小派位至牛小’兩類情況均存在。比如，史家實驗、府學胡同小學等優質學校，罕見地出現在調劑校的名單中。”該東城房產中介稱，7月以來，咨詢東城區二手房的家長，大都表示對該區幼升小“隨機派”已有心理預期，買房更多是為了拿到東城教育的入場券。

　　全市教師輪崗影響幾何

　　為大力推進義務教育優質均衡發展，近日，北京市教委相關負責人在一場新聞發布會上明確，今年9月秋季開學后，北京所有區都將開展教師交流輪崗。

　　消息一出，“東西海”優質教育資源是否會在16個區之間流動成為家長關切。

　　不過，根據此次北京市教委表態和此前試點工作情況，區內輪崗才是該項教改工作的主要類型。

　　中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴第一財經，區內輪崗，實施成本低且不會額外增加教師通勤負擔，可行性更高；而跨區輪崗，需涉及財政經費在不同行政區之間的使用問題，還會面臨各區教育用人體系人員管理和評價的不統一，實施難度更大。故此，現階段，北京教師輪崗大概率不會打破行政區劃。

　　那么，隨著教師輪崗工作的持續推進，這一項教改舉措，是否會成為繼“校額到校”、多校劃片、六年一學位之后，給“東西海”二手學區房降溫的又一根稻草呢？

　　儲朝暉認為，教師輪崗有利于解決優質教育資源再分配問題，但不會對全市范圍內公共教育資源的分布格局帶來太大改變，其作用更多體現為推動本區內、學區間的教育資源均衡化。

　　一名海淀區教師告訴記者，早在五六年前，北京就實現了學區化管理和集團化辦學的全覆蓋。而今，區教委對普小和弱小的師資調配和硬件支持力度也不斷加強，故而，此次教師輪崗新政在家長群體中并沒有激起太多水花。“老話說‘孟母三遷’，相比個別老師的流動，家長更關注整體生源質量和學校長期以來形成的教育底蘊。”

　　但在教師輪崗之下，家長們追求頂級學區的心理已逐漸淡化，購房焦慮也開始減輕。

　　多名受訪家長認為，更大力度的教師輪崗，會增加他們對教育供給側結構改革的信心，繼而影響到他們對學校的選擇和學區房的認識；但與此同時，受教師輪崗的“削峰填谷”效應影響，“東西海”的總體教育優勢或將進一步凸顯，這些區域對于他們的吸引力有增無減。

　　“此前，家長們選擇學區房首先考慮哪個學區教育資源最平均，這也是‘金德月’受到追捧的原因。現在，無論是生源還是師資，各區差距都在縮小，那么，舍棄‘金德月’，通過更小的經濟成本，拿到其他西城學區的上岸資格，似乎也沒有那么難接受了。”一名西城家長對第一財經表示。