本報記者 陳瀟
11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。
公告明確，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預(yù)征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困難。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示：“綜合來看，本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好，可降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期、提振購房者置業(yè)信心。10月份以來，財稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的修復(fù)節(jié)奏，助力市場止跌回穩(wěn)。”
大幅節(jié)約置業(yè)成本
具體來看，此次政策利好包括三大方面。第一，降低契稅稅率。執(zhí)行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米，而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行，也有明顯下降；第二，增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。此外，政策還提出，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。
“對于北京來說，首套小戶型基本沒有太大的直接影響，主要影響的還是改善戶型和二套置業(yè)人群，不過稅費減免了，對于小戶型賣家，也會更有改善的動力。”豐臺區(qū)鏈家一位經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報》記者，最近市場交易量持續(xù)增加，好房子成交非?？?。
那么，對于改善型置業(yè)人群來說，究竟能省下多少稅費成本？
據(jù)中指研究院測算，在契稅方面，一線城市購買90平方米以下，總價400萬元的二套住房，相比于新政前，可以節(jié)約8萬元成本；90平方米以上，140平方米以下，總價500萬元的一線城市二套住房，可以節(jié)約10萬元；140平方米以上的首套住房，可以節(jié)約11.25萬元。
“前兩天還在催房東解押快點，晚上就出了新政策，可以省下一個點，也算是趕上好政策了。”來自福建剛剛買下二套房的李女士告訴《證券日報》記者。
增值稅方面，多位北京地區(qū)中介告訴《證券日報》記者，由于相關(guān)部門還沒有正式發(fā)文取消非普，所以政策還未落地，如果取消的話，這部分住宅可以減少5個點左右的增值稅。
以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普通住宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500萬元-200萬元）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后，若滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。
房企開發(fā)成本有望降低
對于房企來說，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，亦有兩大方面利好影響。一是在大幅節(jié)約契稅成本的情況下，有望釋放改善性和二套住房需求入場，布局改善性住宅的房企有望迎來業(yè)績提振。二是增值稅政策優(yōu)化方面，有利于房企降低開發(fā)成本的同時緩解資金壓力。
“此次三部門發(fā)布政策，進(jìn)一步大幅降低購房交易成本，不僅能夠促進(jìn)新房市場止跌回穩(wěn)，還能加快二手房市場活躍度上升，對于樓市信心及預(yù)期恢復(fù)有積極影響。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示。
“此次稅費進(jìn)一步下降，使得開發(fā)商的銷售有更多的需求支撐。一線城市的改善性住宅有望迎來一波快速去化。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示，當(dāng)前不少龍頭房企，尤其是最近兩、三年的項目開發(fā)基本都聚焦在核心城市的改善性住宅，此次迎來政策利好，有助于龍頭房企的業(yè)績提振。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，一線城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降低土地增值稅，有利于房企降低開發(fā)成本，建設(shè)更多“好房子”，以滿足居民對于高品質(zhì)居住的需求。從此次政策來看，開發(fā)改善型項目更多的房企，其土地增值稅減免空間更大，推動房企將更多地投入改善型項目開發(fā)建設(shè)。
“近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項目的土地增值稅實際稅率明顯降低，不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，緩解企業(yè)資金壓力，對于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來積極影響。”陳文靜表示。
除此之外，預(yù)征率的下降亦有望刺激房企的拿地?zé)崆?，緩解投資壓力。“預(yù)繳比例下調(diào)，有望改善房企現(xiàn)金流，各地還可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，這將進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，使得市場熱度從銷售端傳導(dǎo)至開發(fā)商拿地端。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示。