原標(biāo)題：城中村改造工作提速 貨幣化安置推動(dòng)樓市回穩(wěn)

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）11月15日消息，住建部、財(cái)政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。

具體而言，通知擴(kuò)大了城中村改造政策的支持范圍，推進(jìn)了城中村改造貨幣化安置，并要求將城中村改造作為城市更新的重要內(nèi)容，有力有序有效地推進(jìn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次兩部門聯(lián)合印發(fā)通知，是從城市更新的角度加力推動(dòng)增量政策落地見效的重要舉措，也是下一階段促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

增量政策落地

10月17日，住建部部長倪虹在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上提出，通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。

在介紹有關(guān)支持政策時(shí)，倪虹提到重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款，允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債，給予稅費(fèi)優(yōu)惠，商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估可以發(fā)放商業(yè)貸款等5條主要政策。

本次通知明確，地級(jí)城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。城中村改造政策支持范圍正式擴(kuò)大，覆蓋近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

通知還提出，這些城市符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。明確落實(shí)了相關(guān)支持政策。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，政策支持?jǐn)U圍后，將有更多城中村項(xiàng)目滿足改造條件，有望加快推動(dòng)新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對(duì)市場需求的帶動(dòng)也有望更快體現(xiàn)。

開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供的城中村改造專項(xiàng)借款等資金支持也正在落地。11月4日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放專項(xiàng)借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房。佛山市南海區(qū)黃岐東秀城中村改造項(xiàng)目也于近日簽訂安置房回購協(xié)議，兩家政策性銀行將于近期發(fā)放購買安置房專項(xiàng)借款11.9億元。

“城中村改造專項(xiàng)借款近期成為各地推動(dòng)城中村改造工作的重要內(nèi)容之一。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在資金到位的情況下，其他工作也可以加快推進(jìn)。

前述通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照?qǐng)?zhí)行。

陳文靜認(rèn)為，推動(dòng)貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，并縮短過渡時(shí)間，同時(shí)也有助于促進(jìn)市場加速消化現(xiàn)有庫存，促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。貨幣化安置與房票政策結(jié)合，或?qū)⑦M(jìn)一步提升相關(guān)政策在消化存量商品房方面的效果。

有力有序有效推進(jìn)

通知要求，各地要落實(shí)好城中村改造財(cái)稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目兩方案”，即每個(gè)項(xiàng)目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等。

李宇嘉認(rèn)為，這表明城中村改造項(xiàng)目做到收支平衡、收益和融資平衡，否則就不能納入政策支持范圍并推進(jìn)改造。嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)要求將避免地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，具有重要意義。

“在目前房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、房價(jià)迎來拐點(diǎn)等情況下，城中村改造涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等都有提振空間，有助于項(xiàng)目達(dá)成資金平衡。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在制定征收補(bǔ)償方案時(shí)，各地應(yīng)積極引入房票等工具，落實(shí)好各項(xiàng)政策支持。資金到位了，推進(jìn)節(jié)奏就會(huì)加快。

城中村改造貨幣化安置工作落實(shí)落地將釋放較大的需求潛力。據(jù)中指研究院測算，若按套均100平方米計(jì)算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造可帶動(dòng)約1億平方米住宅銷售，對(duì)市場總量的貢獻(xiàn)約為10%，這部分需求進(jìn)入市場，有利于提升市場交易活躍度。

“100萬套改造體量中部分需求有望在今年年底和2025年轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售，對(duì)新房銷售將形成實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)。從改造體量上看，未來也存在進(jìn)一步增長的空間。”陳文靜表示，通知是對(duì)增量政策的具體落實(shí)，多項(xiàng)政策疊加有利于形成合力，給市場提供可持續(xù)修復(fù)的動(dòng)力。