原標(biāo)題：從“托底”到“托舉”：金融助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

房地產(chǎn)關(guān)乎人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。自去年四季度以來，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策密集落地，通過建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、加大信貸投放、降低購房成本等舉措，釋放出“穩(wěn)市場、防風(fēng)險、建機制”的清晰信號。

近期，《證券日報》記者在采訪中了解到，金融政策對房地產(chǎn)的托底效應(yīng)正在經(jīng)歷從政策端到市場端的傳導(dǎo)。從“托底”到“托舉”，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加大，在金融政策與市場信心的同頻共振下，多地樓市正涌動著陣陣暖意。業(yè)內(nèi)人士表示，政策端“工具箱”的全面開啟與市場端“溫度”的持續(xù)攀升，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵窗口期，未來政策有望持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步提振市場預(yù)期。

政策“工具箱”全面開啟

金融端支持力度增強

繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后，相關(guān)金融支持政策不斷加碼：“保交樓”專項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地；信貸、債券、股權(quán)融資（業(yè)內(nèi)稱為“三支箭”）等針對房企融資的支持政策密集推出……

2024年以來，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，配套政策接續(xù)出臺并進(jìn)一步顯效。

今年的《政府工作報告》在關(guān)于房地產(chǎn)方面，更是明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展作出一系列部署安排。隨后，金融監(jiān)管部門也圍繞房地產(chǎn)方面進(jìn)行部署。例如，3月13日，國家金融監(jiān)督管理總局黨委召開擴大會議。會議強調(diào)，持續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，堅決做好保交房工作。加快制定出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度。

4月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟推動高質(zhì)量發(fā)展的若干舉措，其中明確提到“要持續(xù)穩(wěn)定股市，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這進(jìn)一步釋放出政策面積極信號。

“房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)中的重要組成部分，一系列增量政策的出臺，有望推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，不僅可以穩(wěn)住樓市，還可以釋放財富效應(yīng)，更好地提振社會消費。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，近期金融監(jiān)管部門的一系列舉措也有助于各項穩(wěn)樓市政策的落實，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制對于保交房工作起到了關(guān)鍵作用，今年仍將發(fā)揮積極作用。繼續(xù)做好保交房工作，有助于供給端加快修復(fù)；在需求端，對于修復(fù)居民購房信心，促進(jìn)市場企穩(wěn)也有積極影響。2025年金融支持房地產(chǎn)的力度有望繼續(xù)增強，相關(guān)房地產(chǎn)政策也有望更加注重各項舉措的實質(zhì)性落地。

商業(yè)銀行的“攻守平衡”

風(fēng)險出清中的信貸抉擇

持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，需要匯聚各方力量，其中，資金支持扮演著至關(guān)重要的角色。

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制是實現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)、改善市場預(yù)期的重要舉措和有力保障。目前，多地“白名單”項目加速落地，商業(yè)銀行持續(xù)做好“白名單”擴圍增效工作，加快審批項目投放，滿足房地產(chǎn)項目合理資金需求。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月中旬，建設(shè)銀行審批通過協(xié)調(diào)機制白名單項目近1600個，審批通過金額超7600億元，累計投放超5100億元。其中審核類“白名單”項目700余個，審批金額超1700億元，投放金額超1100億元；備案類“白名單”項目超850個，審批同意金額超5800億元，投放金額超4000億元。

在金融支持房地產(chǎn)方面，國有大型商業(yè)銀行發(fā)揮著重要的帶頭作用。從6家國有大行年報披露的數(shù)據(jù)來看，截至2024年末，6家銀行房地產(chǎn)貸款余額合計約5.42萬億元，其中有5家銀行較2023年末有所增長。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看，2024年，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率均較2023年末實現(xiàn)下降。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款量增且質(zhì)提的背后，是國有銀行將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與房地產(chǎn)風(fēng)險化解相結(jié)合，把好資產(chǎn)“選擇關(guān)”。例如，農(nóng)業(yè)銀行強化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理，“一戶一策”扎實推進(jìn)大額房企風(fēng)險管控，截至2024年末，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良余額較年初減少3億元，不良率下降0.02個百分點。工商銀行從“增防化治”四個方面綜合施策，在堅決貫徹落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的同時，嚴(yán)把新增資產(chǎn)選擇關(guān)，著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu)，加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度。

建設(shè)銀行副行長紀(jì)志宏此前表示，將持續(xù)優(yōu)化房貸評分卡、風(fēng)險預(yù)警模型、樓盤大數(shù)據(jù)估值模型等數(shù)字化風(fēng)控工具，全面提升精細(xì)化風(fēng)險管控水平，同時也用好多種手段加強不良資產(chǎn)處置力度，將整體資產(chǎn)質(zhì)量保持在平穩(wěn)水平上。

3月26日，中國銀行副行長武劍在該行2024年度業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)市場當(dāng)前仍處于調(diào)整期，但隨著國家一攬子增量政策的落地轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)市場有望逐步止跌回穩(wěn)，預(yù)計中國銀行開發(fā)貸款資產(chǎn)質(zhì)量壓力有望延續(xù)2024年邊際改善的趨勢。

利率下行疊加放款提速

消費者購房體感“升溫”

在下調(diào)房貸利率和首付比例、降低交易稅費、推出城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等一系列政策支持下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，今年開年樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%，降幅比今年前兩個月收窄2.1個百分點；新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅比今年前兩個月收窄0.5個百分點。

《證券日報》記者近期走訪了北京市部分新樓盤，發(fā)現(xiàn)市場目前呈現(xiàn)出一定回暖態(tài)勢，甚至有剛開盤的項目出現(xiàn)客戶到場銷售接待不過來的情況。

一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的銷售經(jīng)理告訴記者：“之前有很多門檻限制，房價與貸款利率都比較高，購買需求在一定程度上被抑制。如今，在一系列政策推動下，我們能明顯感覺到自2024年9月份以來，改善型住宅需求持續(xù)增長，消費者對于居住環(huán)境也有了更高要求，在‘有房住’的基礎(chǔ)上，還追求‘住好房’。”

也有房產(chǎn)中介人士介紹，目前北京市二手房成交量活躍，消費者購房意愿逐漸提升。記者所在的一個近200人的買房群里，每日都有很多咨詢購房的消息，甚至還有一些消費者主動提出，希望中介開直播講解購房流程。

“當(dāng)前房貸利率、首付比例等指標(biāo)持續(xù)下調(diào)，利好我們剛需人群，而且從房價整體走勢來看，我所關(guān)注的片區(qū)價格已回調(diào)至2016年、2017年左右的水平。”北京市一位正打算購房的陳先生告訴記者，他在線下看房過程中注意到，優(yōu)質(zhì)房源非常“搶手”，且成交速度快，甚至?xí)霈F(xiàn)價高者得的情況。

從商業(yè)銀行端來看，據(jù)某大型商業(yè)銀行人士介紹，自2024年四季度以來，該行個人住房貸款業(yè)務(wù)日均受理增速逐漸提升，良好勢頭一直延續(xù)到當(dāng)下。與此同時，在存量房貸利率調(diào)整后，新舊房貸利差顯著收窄，還貸人利息負(fù)擔(dān)減輕，提前還貸的情況已經(jīng)減少。

對于銀行貸款審批情況，北京市某新樓盤項目銷售人士表示，與該房地產(chǎn)開發(fā)商合作的銀行貸款審批流程效率很高，只要購房者征信沒有問題，銀行一般1天至2天就會放款。

二季度政策有望持續(xù)發(fā)力

進(jìn)一步提振市場預(yù)期

雖然金融業(yè)鼎力支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，但整體來看，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，不同城市以及城市內(nèi)部板塊之間還存在一定分化。

在野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺看來，目前房地產(chǎn)市場還未實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的復(fù)蘇，在支持房地產(chǎn)市場發(fā)展方面還需要進(jìn)一步加力。

“房地產(chǎn)市場是今年中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關(guān)鍵抓手之一，在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面，政策著力點可以在推動市場出清和保交樓兩方面，進(jìn)一步加大保交樓力度。”陸挺表示。

明明建議，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化資產(chǎn)重組與信用修復(fù)，同時，出險房企需加速境外債務(wù)重組，并通過REITs、股權(quán)合作等方式盤活商業(yè)地產(chǎn)、停車場等存量資產(chǎn)。

陳文靜分析，短期來看，房地產(chǎn)作為內(nèi)需的重中之重，預(yù)計各項政策仍將持續(xù)發(fā)力予以支持，二季度政策有望加快落實，其中“降息”若能落地，將進(jìn)一步提振市場預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場修復(fù)。

在關(guān)鍵時點金融政策對房企的進(jìn)一步支持仍有必要。談及金融如何繼續(xù)發(fā)揮好“托舉”作用，助力構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)新模式，明明表示，接下來，在按揭貸款利率已經(jīng)持續(xù)下降的情況下，可以通過降低公積金貸款利率進(jìn)一步打開住房信貸成本下降的空間，釋放居民置業(yè)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款，從而改善其現(xiàn)金流及經(jīng)營狀況。

多家商業(yè)銀行表態(tài)，今年將緊抓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化的契機，以更大力度積極推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。例如，建設(shè)銀行將把握房地產(chǎn)市場降首付、降稅費等支持政策及活躍度提升機遇，充分發(fā)揮該行房貸的專業(yè)優(yōu)勢，鞏固個人住房貸款傳統(tǒng)優(yōu)勢；有力落實一攬子增量政策，推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。農(nóng)業(yè)銀行將對接好優(yōu)質(zhì)房企、二手房中介、公積金中心等合作渠道和廣大客戶，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品政策、金融服務(wù)方案和業(yè)務(wù)流程，加大對城市和縣域一手房、二手房住房按揭貸款投放力度，有效釋放居民剛需和改善性住房需求潛力，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。