從美聯(lián)物業(yè)全國研究中心在全國幾大城市的研究來看，普通住宅是最為保值和具有投資價(jià)值的產(chǎn)品，我們不提倡購買豪宅尤其是別墅產(chǎn)品，因?yàn)楹推胀ㄗ≌啾人鼈兊耐顿Y價(jià)值差得比較多。

　　一個(gè)物業(yè)，在目前的市場(chǎng)行情下，短期以投機(jī)為目的的獲利很難，這就需要考慮其長期的持有投資回報(bào)，對(duì)于住宅來講就是租金。以上海為例，2007年普通住宅的租金標(biāo)準(zhǔn)是20元/平方米，而現(xiàn)在是50元/平方米；而高檔住宅，2007年的租金標(biāo)準(zhǔn)是100元/平方米，現(xiàn)在仍是100元/平方米，前者的投資收益明顯高于后者。

　　市場(chǎng)上一直有豪宅保值的說法，誠然在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，豪宅可以獲得更大的升值空間，而部分普通住宅則有降價(jià)貶值的案例，但需注意的是普通住宅的樣本量大，豪宅的市場(chǎng)份額少，從整體比較普通住宅投資價(jià)值高于高檔住宅。

　　“特大豪宅和小公寓比較保值”

　　蘇春皓：關(guān)鍵還是地段。地段的位置、交通、吃住方便程度都直接影響到物業(yè)保值。現(xiàn)在有很多開發(fā)商在降價(jià)，大家都明白，要緊緊抓住剛需購房者，因?yàn)檫@些人是買一個(gè)少一個(gè)。所以很多開發(fā)商都打著降價(jià)的旗號(hào)，讓人感覺整個(gè)市場(chǎng)在下跌，但是實(shí)際上購房者實(shí)地一看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，降了的都是龍崗、寶安、龍華等比較偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目。而市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目價(jià)格都比較穩(wěn)定，每平方米2.5萬至2.8萬左右，我們看好的是后市。

　　現(xiàn)在有兩種物業(yè)比較保值，一種是特大的豪宅，這類低容積率、少數(shù)人享受較多資源的物業(yè)會(huì)保值，另一種就是有地段優(yōu)勢(shì)的小戶型公寓，這類物業(yè)門檻低，出租方便，周邊的配套好的話，租金回報(bào)會(huì)很高。

　　“投資趨勢(shì)從住宅轉(zhuǎn)向綜合體”

　　宋丁：目前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)朝向相對(duì)綜合的方向發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了持續(xù)10年的住宅價(jià)格飆升，到目前已經(jīng)不斷地向其他業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移。我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)是僅次于住宅的，尤其是在此輪調(diào)控中，住宅相對(duì)低迷的同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)反倒持續(xù)升溫。

　　商業(yè)物業(yè)到今年下半年有所降溫，這個(gè)階段雖無任何針對(duì)商業(yè)物業(yè)的政策限制，但其物業(yè)價(jià)格依然有所回落，這說明持續(xù)的升溫后，市場(chǎng)本身已經(jīng)意識(shí)到其存在的不平衡，市場(chǎng)嗅到了其潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而做出了反應(yīng)。

　　在物業(yè)形態(tài)上，未來房地產(chǎn)的開發(fā)投資趨勢(shì)是從單一住宅走向復(fù)合，走向綜合體。綜合體在規(guī)模上形成了產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，同時(shí)不少城市更新項(xiàng)目也都是改造成為綜合體。并且，在這種有政策扶植綜合體的背景下，其開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)也將被降低，這代表了房地產(chǎn)開發(fā)的方向。

　　議題4

　　2011年最有升值空間和最有降價(jià)趨勢(shì)片區(qū)

　　“看空價(jià)格被透支的區(qū)域”

　　徐楓：簡單來說，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)哪里是價(jià)格洼地，哪里的收益就會(huì)比較大，哪里的升值空間就會(huì)比較大。如果說周邊項(xiàng)目的均價(jià)是2萬元，那洼地內(nèi)項(xiàng)目1萬元的均價(jià)就會(huì)吸引很多投資者抄底。在以往的市場(chǎng)里，很多片區(qū)的均價(jià)就是由于非理性的盲從而被抬高的，在2009年寶安中心區(qū)每新開一個(gè)樓盤，一定比前一個(gè)樓盤貴2000元/平方米。當(dāng)時(shí)大家可以閉著眼睛買房，而現(xiàn)在做不到了。

　　寶安西鄉(xiāng)、龍華、龍崗中心城這些片區(qū)都出現(xiàn)了房價(jià)下行的跡象，除了這些片區(qū)新建商品房比較多、新增供應(yīng)比較多以外，這些片區(qū)在我們看來都是價(jià)格被高估了的區(qū)域，或者是價(jià)格被拔起來了的，比如前海、坪山新區(qū)、光明新區(qū)，可以說價(jià)格是被有形的手拔起來的，未來會(huì)有比較大的一個(gè)調(diào)整。

　　傳統(tǒng)意義上說，原關(guān)外的區(qū)域都不是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，開發(fā)、發(fā)展、配套都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和關(guān)內(nèi)相比，但現(xiàn)在關(guān)外的新房房價(jià)卻比肩關(guān)內(nèi)新房。服務(wù)、配套方面的差別是特區(qū)一體化、地鐵開通這些利好短時(shí)間內(nèi)都無法改善的。