北京15家房企座談會(huì)上博弈政府
開發(fā)商力求調(diào)低土地出讓門檻
北京市國土局日前邀請中鐵、住總、萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等15家知名上市公司和大型國企就2012年在京購地意向、重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域及對土地市場的建議進(jìn)行座談，其中除了地塊的推介外，包括土地出讓金付款進(jìn)度、保障房配建比例等土地出讓門檻是否調(diào)整成為膠著重點(diǎn)。知情人士透露，為了避免“抄底”心態(tài)對土地市場造成的波動(dòng)，北京土地出讓的相關(guān)門檻應(yīng)不會(huì)動(dòng)搖。
自去年底個(gè)別地塊取消配建保障房面積后，關(guān)于北京土地出讓門檻恐將進(jìn)一步調(diào)低的傳言甚囂塵上，其中“限地價(jià)、競保障房”面積的配建比例不低于30%的門檻會(huì)首先被打破成為討論的焦 點(diǎn)。不過市國土局內(nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，去年個(gè)別地塊取消配建，主要是全年保障房的供地任務(wù)已經(jīng)完成，在市場低迷的情況下，適當(dāng)放開也可以刺激開發(fā)商拿地。無可厚非，但這都是有前提的，即指標(biāo)完成。“今年依然如此，保障房供地計(jì)劃沒完成，30%的配建比例不會(huì)調(diào)整。”
除了保障房的配建比例，雙方博弈的另一焦 點(diǎn)便是土地出讓金的付款進(jìn)度。“我們現(xiàn)在基本執(zhí)行的是全款給付，即開發(fā)商在拿地之后一定周期內(nèi)，通常是不超過1個(gè)月，必須繳清所有土地出讓金，這次會(huì)上有很多家提出來想恢復(fù)到5成。”上述內(nèi)部人士介紹，北京自2010年起開始執(zhí)行更為嚴(yán)格的出讓新規(guī)，即在五部委要求房地產(chǎn)商購買土地的首付款不得低于50%的基礎(chǔ)上，要求全款，并開始對企業(yè)信用、實(shí)力方面進(jìn)行嚴(yán)格限制，例如要求競買人無拖欠地價(jià)款等不良記錄等。
“無論是降低保障房的配建比例，還是商品房地塊的付款進(jìn)度，開發(fā)商都是在跟政府博弈，希望在當(dāng)前調(diào)控陷入關(guān)鍵期后以更低的成本獲取更為優(yōu)質(zhì)的地塊。”知情人士透露，開發(fā)商“討價(jià)還價(jià)”的資本便是今年以來北京土地市場整體出現(xiàn)的下滑現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市前4月共計(jì)成交54塊土地，土地出讓金累計(jì)為135億元，同比下降39%；然而與開發(fā)商上述“資本”相反的，是近期在二級(jí)市場回暖的情況下，部分優(yōu)質(zhì)地塊的出讓過程中，一些資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商已經(jīng)表達(dá)出比較強(qiáng)烈的拿地訴求。
“一邊拿土地市場冰封說事，一邊對優(yōu)質(zhì)地塊興致勃勃，開發(fā)商們‘抄底’的心態(tài)難以掩飾。”上述知情人士透露，同樣的情景在2008年底的土地市場中曾經(jīng)上演過，當(dāng)時(shí)開發(fā)商們一味鼓吹只有降低土地出讓門檻，房價(jià)才會(huì)下降到市場滿意的情況。
然而低地價(jià)是否意味著一年或者兩年以后房價(jià)一定會(huì)下降？偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，地價(jià)高房價(jià)一定會(huì)高，但地價(jià)低卻并不意味著房價(jià)一定就低。“影響房價(jià)最主要的三個(gè)因素是調(diào)控、供需、預(yù)期。地價(jià)水平只是基于當(dāng)時(shí)的市場狀況來判定的，從拿地到項(xiàng)目上市的1-2年間，隨著市場變化判斷的標(biāo)準(zhǔn)也就變了，房價(jià)還是基于購房者需求、項(xiàng)目上市時(shí)的市場狀況等綜合制定。”
胡景暉的這一判斷從市國土局提供給記者的一份報(bào)告中也可見一二。這份報(bào)告顯示，2008年出讓的部分地塊中，后來建成房源的地價(jià)房價(jià)占比均不足兩成，這樣的地塊包括新華聯(lián)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評](6.10,-0.19,-3.02%)運(yùn)河灣、天恒樂活城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]等。“為了避免這樣的心態(tài)對土地市場造成的波動(dòng)，北京土地出讓的相關(guān)門檻應(yīng)該不會(huì)有所動(dòng)搖，但我們會(huì)在市場回暖的情況下多推一些位置較好的優(yōu)質(zhì)地塊，以保障未來普通商品房的供應(yīng)。”市國土局內(nèi)部人士透露。