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中糧地王項(xiàng)目高價(jià)入市

中糧地王項(xiàng)目高價(jià)入市

2012-10-15 10:43:37

  中糧深圳地王項(xiàng)目高價(jià)入市 因地價(jià)太高可能虧本

  相比各地土地市場的火熱,由于政府有限供應(yīng),深圳樓市可謂進(jìn)入了“無地稱王”的時(shí)期。在這種情況下,之前出讓的地王項(xiàng)目入市就格外引人注目。

  10月14日,深圳坪山新區(qū)首個(gè)地王項(xiàng)目--中糧一品瀾山正式開盤。

  據(jù)開發(fā)商透露,此次開盤共推出一百余套88-148平米的三至五房產(chǎn)品,當(dāng)日銷售率達(dá)到8成,成交均價(jià)為13500元/平方米。

  高價(jià)入市

  對于開盤當(dāng)日的銷售情況,一品瀾山相關(guān)負(fù)責(zé)人對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,雖然去化近8成,但實(shí)際銷售情況并不理想。

  或許在外界看來,項(xiàng)目開盤當(dāng)日去化能達(dá)到8成,銷售情況亦屬不易,但對于一品瀾山而言則不然。因?yàn)樵擁?xiàng)目當(dāng)日總計(jì)推出的產(chǎn)品也不過一百余套,就算以去化8成計(jì)算,銷售套數(shù)也不及100套,這對于總量較大的一品瀾山來說實(shí)在不算好成績。

  根據(jù)資料,中糧一品瀾山位于龍崗區(qū)坪山新區(qū)坑梓街道丹梓中路與蘭景路交匯處,總建筑面積約16萬平方米,其中住宅面積近11萬平方米包括,共包括7棟塔樓、4棟洋房、21棟雙拼別墅,另外還有約7000平方米的商業(yè)面積。

  此外,在中糧一品瀾山開盤前一天,深圳另一項(xiàng)目的入市卻實(shí)現(xiàn)了熱銷。

  10月13日,位于羅湖中心區(qū)的合正榮悅開盤。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露,開盤當(dāng)日共推出3、4、5棟共604套單位,現(xiàn)場成交近8成,成交均價(jià)為3.5萬元/平米,實(shí)現(xiàn)銷售超10億元。

  如此對比,中糧一品瀾山的銷售情況確實(shí)不佳,盡管其價(jià)格更低,也更接近剛需。

  對于一品瀾山和合正榮悅兩個(gè)項(xiàng)目截然不同的銷售情況,深圳今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華認(rèn)為,主要是兩個(gè)項(xiàng)目所處的區(qū)位不同,合正榮悅位于羅湖中心區(qū),地段好、周邊配套成熟、交通方便,而中糧一品瀾山則位于坪山新區(qū)的坑梓附近,靠近惠東,其周邊配套、交通均不方便。

  林曉華還提到,中糧一品瀾山13500元/平米的均價(jià)在坪山新區(qū)坑子區(qū)域?qū)崒俑邇r(jià),因?yàn)槠渲苓厴潜P如萬科金域緹香、深業(yè)東城國際的均價(jià)都在1萬元/平米左右,稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的深業(yè)東城御園均價(jià)在7000元/平米左右,而位于惠東的龍光城均價(jià)更是在5000元/平米。

  “坑梓那個(gè)區(qū)域由于綜合配套和區(qū)位,很難吸引投資客,對于附近自住需求的購房者而言,13500元/平米的均價(jià)可以去惠東許多項(xiàng)目住別墅了,因此從自住和投資角度來看,中糧一品瀾山目前的均價(jià)都不會是購房者最好的選擇。”林曉華稱。

  深圳另一業(yè)內(nèi)人士也指出,目前深圳市場好賣的房子集中在龍華和前海,這些區(qū)域能夠吸引到原關(guān)內(nèi)的置業(yè)者,而一品瀾山的位置在坪山看來都不屬中心,規(guī)劃中的地鐵都不經(jīng)過該項(xiàng)目,如此一來,對于市區(qū)客戶的吸引力基本不存在。

  尷尬的地王

  其實(shí),一品瀾山的定價(jià)對中糧地產(chǎn)而言也是一個(gè)難題,而讓中糧地產(chǎn)為難的原因,則是出于成本考慮,因?yàn)橐黄窞懮绞窃?jīng)的地王項(xiàng)目。

  2010年10月16日,中糧地產(chǎn)在經(jīng)過173輪的舉牌之后,力壓萬科、金地、佳兆業(yè)等,以總價(jià)7.42億元,樓面地價(jià)6074元/平方米拿下該項(xiàng)目地塊,創(chuàng)造了深圳坪山新區(qū)的新地王。

  至此,就有不少業(yè)內(nèi)人士對該項(xiàng)目表現(xiàn)出極大關(guān)注,關(guān)于其何時(shí)推出、定價(jià)幾何都引來各種猜測。

  在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來,由于坪山新區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目受到區(qū)位、配套等要素的限制,價(jià)格很難有顯著上漲,預(yù)計(jì)一品瀾山的定價(jià)在1萬元/平方米上下,因?yàn)榧耐黄窞懮綉{借“地王”身份托舉起坑梓周邊房價(jià)并不實(shí)際。

  同時(shí),還有業(yè)內(nèi)人士直言,兩年前高價(jià)落子坪山,導(dǎo)致中糧現(xiàn)在是騎虎難下,不知道當(dāng)年中糧怎么會那么大膽。而即便不算利潤,地價(jià)加建安成本再加上財(cái)務(wù)成本,項(xiàng)目的成本就已遠(yuǎn)超1萬。

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