如果買房自住，“深圳客”選擇廣州的可能性較小，因為惠州、東莞、中山的距離更近；如果買房投資，“深圳客”選擇廣州的可能性極大，因為會有比較心理，他們會以深圳、北京、上海三大一線城市的房價作為標尺，衡量之下發現廣州房價如此之低，日后很可能會有很大發展空間，吸引力極大。

　　“廣州客”去，改變了佛山局部樓市格局；“深圳客”來，也將會改變廣州局部樓市格局。

　　一線城市買家外溢，改變周邊樓市格局的現象，早已上演過。例如廣州之于佛山、清遠；例如深圳之于惠州、東莞、中山。現在，已經到了一線城市買家外溢，改變其他一線城市局部樓市的時候。

　　在過去，廣深之間的房企往來密切，買家之間則保持互相觀望、極少往來的姿態。現在，導致這種狀態的因素發生了很大改變。在過去一兩年時間里，深圳房價飆漲，到了今年6月份，深圳房價突破6萬元/平方米大關，遠遠拋離北京、上海，至于廣州，只能在深圳身后“食塵”。這兩年房價的快速飆升，讓“深圳客”投資的心態更強，很多人一邊后悔失去了投資深圳的機會，一邊將目光投向了同為一線城市的廣州。

　　如果買房自住，“深圳客”選擇廣州的可能性較小，因為惠州、東莞、中山的距離更近；如果買房投資，“深圳客”選擇廣州的可能性極大，因為會有比較心理，他們會以深圳、北京、上海三大一線城市的房價作為標尺，衡量之下發現廣州房價如此之低，日后很可能會有很大發展空間，吸引力極大。至于其他非一線城市，因為沒有衡量標尺，吸引力會下降。

　　深圳的自住買家有能力改變惠州、東莞、中山樓市；深圳的投資客就更有能力改變廣州局部樓市。相比自住客，投資客可用的資金更多，購買欲望更強，一次性買多套的現象就會更多發生。增城的一些大盤，上半年“深圳客”的占比達到一兩成；有些大盤雖然沒有對此進行專門統計，但銷售人員通過自己成交的情況估算，“深圳客”在樓盤的占比達到5%-10%。從目前情況看，“深圳客”的胃口并不局限于不限購的增城，在南沙甚至在荔灣的廣鋼新城，都能看到不少“深圳客”的身影。

　　“深圳客”更大規模到來的同時，廣州樓市本身也正處于一個即將發生改變的階段。今年以來，隨著廣州成交狀況的火熱，一手住宅庫存消化期越來越短，按照最近半年的成交速度，廣州目前一手住宅庫存消化期降至8個月左右，再次進入供不應求階段。“深圳客”的到來，一方面會實際加大供不應求現象，同時還會影響買家心理，放大這種現象，刺激市場更快成交速度，商家漲價的信心更足、大家的心情更加迫切。那些“深圳客”較為集中進入的區域，成交會繼續放大，價格會進入更快速的上升通道。

　　至于將會被“深圳客”改變的廣州局部，一是增城，二是南沙。

　　增城不必多說，因為這里的房價低，因為這里即將開通地鐵，因為此前較多深圳人在此置業、是深圳人最熟悉的廣州區域。更重要的是增城不限購，是留給外地買家進入廣州的“小門”，外地買家可以從容進出，只要錢夠，想買多少套就買多少套。至于南沙，因為這里是自貿區，和深圳前海有相同的前景，在前海房價漲到每平方米7萬元的情況下，單價剛過萬元的南沙就是“白菜”。雖然有限購政策存在，但還是有辦法買到，只是過程有點麻煩。如果怕麻煩，還可以選擇商用物業。

　　對于即將到來的改變，廣州買家也可以采取跟隨政策，出手那些即將發生改變的區域。

　　(執筆/張秀欽)