記者昨天從南京市政府有關部門獲悉，8月12日起南京實行樓市新政，房貸政策進行微調，拍地規則“大變臉”。新政對樓市有何影響？開發商拿地熱情會不會降低，房價會不會降？揚子晚報記者昨進行了多方采訪。

　　與此同時，蘇州昨天也出臺了樓市新政，在二線城市中第一個重啟限購，新政同樣從12日開始實施。

　　南京拍地規則“大變臉”

　　變臉1

　　經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。

　　變臉2

　　當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。

　　變臉3

　　當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者。

　　樓市新政之南京版

　　超過最高限價后“搖號賣地”，二套房首付比例提高

　　2大政策

　　關鍵詞：拍地 高價拿地必須現房銷售

　　調整土地公開出讓競價方式方面：一是規定經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。

　　二是當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，并由房產部門在后期頒發銷售許可證時嚴格執行。

　　三是當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。采取該做法，主要目的是既要防止產生新的高價地，控制地價過快上漲，同時又加大土地市場供應，對緩解市場需求、穩定市場預期起到積極作用。

　　關鍵詞：房貸 首套不變，二套首付提高

　　首次購房（無購房、無貸款記錄、購房人提供首次購房書面誠信保證）

　　調整前首付

　　最少2.5成（南京的高淳、溧水：20%）

　　不變

　　調整后首付

　　最少2.5成（南京的高淳、溧水：20%）

　　首套住房（無貸或貸款結清有房貸記錄、但申請房貸時實際無房的家庭）

　　調整前首付

　　最少3成

　　不變

　　調整后首付

　　最少3成

　　已有一套房（貸款已結清）

　　調整前首付

　　最少3成

　　增加

　　調整后首付

　　不低于3.5成

　　已有一套房（貸款未結清）

　　調整前首付

　　最低4.5成

　　增加

　　調整后首付

　　不低于5成

　　調整商品房貸款首付比例方面：在保障首套房仍按前期政策執行不變的基礎上，將差別化住房信貸政策再次進行調整：一是對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于35%。

　　二是對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。

　　揚子晚報全媒體記者 仇惠棟

　　1個節點

　　已簽貸款合同的不受影響

　　人民銀行南京分行相關人士在接受揚子晚報記者采訪時回復，新政具體執行時間以南京市政府文件為準，也就是8月12日開始執行。南京某國有銀行個貸部相關人士表示：“服務好客戶是第一位，只要已經簽了貸款合同的客戶，都不受新政影響。”他說，樓市火爆，最近積壓了不少“單子”，都還沒來得及錄入系統處理，這些“單子”都不用擔心被要求追加首付款。但8月12日起接的新“單子”就要按新政執行了。

　　揚子晚報全媒體記者 徐兢

　　6大追問

　　1 新政是“溫柔一刀”還是“致命一擊”？

　　限貸較“溫柔”，現房銷售很“要命”

　　昨天南京的新政集中在貸款和土地拍賣兩方面。不少業內人士均認為，限貸令將首付款提高5個點，其實對市場影響不大，“200萬元的房子首付就多了10萬元，對已有住房的買家來說，資金壓力增加的不是太多。現在有的樓盤都要求全款買房了，房子還是搶不到。”我愛我家權證部曾經理也表示，二手房買家大多是名下無房的剛需客戶，“首付還是三成，沒有變化。”

　　相對于限貸令的“溫柔”，土拍變化則讓開發商們大呼壓力山大。“網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。這意味著開發商拿地兩年內將‘顆粒無收’，還要支付土地款、工程款等各項開支，只出不進，這非常考驗開發商的資金實力，”五礦地產華東區域公司營銷總監王新芳告訴揚子晚報記者。

　　2 開發商搶地的熱情會降溫嗎？

　　沒有新高也不會熔斷了，搶不搶地仍待觀察

　　7月8日，南京市的土地拍賣會上，8幅限價地塊最終只成功拍出1塊，7幅遭熔斷或中止出讓，這不僅直接導致了本該于8月5日舉行的今年06號土地出讓會被緊急叫停，熔斷的土拍方式也遭棄用。昨天公布的新土拍方案中，現場拍賣被網上交易取代，拍賣達到一定價格時要提高商品房銷售條件，熔斷被取消，達到最高限價后搖號決定歸屬。

　　買房要搖號，如今開發商買地也要搖號，“拼人品、撞大運”的新規讓開發商們有些始料未及，不過他們表示，這至少能保證土地成功出讓，不至于出現流拍現象，而且也不會再拍出地價新高。

　　“地價確實能夠限住，不會再出現類似四萬二、四萬五的天價地。但開發商拿地的熱度能不能降溫，現在還不好說，”南京禹洲地產總經理李明煦指出。他認為，提高預售條件甚至現房銷售的規定，令開發商回籠資金的時間被延遲數月到一年多，“對資金充裕的大企業還好，小公司拿地其實更難了，會更加嚴格地測算拿地價格。但要不要拼到最高限價搖號的時刻，還是看各家對未來兩到三年市場的預期。”

　　3 現房銷售會不會導致供應斷檔？

　　明后年可能出現上市量危機

　　遏制開發商拿地沖動的土拍現房銷售新規，被視為是本次新政的“殺手锏”，而業內認為，它可能產生的一個副作用是，一兩年后可能會出現供應斷檔。李明煦告訴記者，一般來說工程進度完成1/4，就可以申領預售許可證了，“高層住宅的話，蓋到七八層就能賣了，所以現在進度最快的拿地半年就能開盤銷售。而按照新規，土地拍賣網上競價達到最高限價的80%，高層須主體結構三分之二以上完成才能預售，32層的高層住宅，就要蓋到20多層，按6天一層計算，差不多要延期三個月才能賣。最麻煩的是如果拍地價達到最高限價的90%，就要現房銷售，也就是要拿到竣工備案表，要延期一年或者更長。如果是精裝修房，則拖得更久。”

　　王新芳舉例說明，“2015年拍的地，2016年開盤銷售，2018年交付，這是目前通常的開發銷售流程。但若是現房銷售，從拿地到竣工至少兩年，除了小區綠化可以緩點做，建筑的主體必須達到可以使用的條件。意味著2016年拍下的地，2018年才能賣。”接下來新出讓的地塊，若是出現較多現房銷售的狀況，那么一兩年后的供應斷檔將是一大問題。

　　4 能不能遏制投資投機？

　　心理影響大于實際限制

　　南京樓市的過熱在于大量投資投機需求涌入，而限貸能否遏制買房人的沖動？南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，調控力度雖然不大，比較溫和，但實際影響還是會有，尤其心理作用和對市場預期的影響會更大一些。名下只有1套住房的大多是剛改客群，或者是投資客，新政主要是針對這方面的客群。

　　王新芳認為，提高5個點的首付，對購買力的直接影響不大，“我覺得更多的是心理層面的影響，釋放了政府調控樓市的信號。”業內人士表示，傳聞中的三套房停貸并沒有成為現實，如果是認房又認貸，名下有兩套房就不能再次貸款的話，抑制投資投機的效果就會更加明顯。

　　5 南京房價會不會降？

　　降價可能性不大，但大幅上漲也不現實

　　昨天新政一出，網友紛紛表示，“群眾最關心的還是房價會不會下降。”對于房價問題，業內人士分析，從限貸的角度看，對市場的影響是有限的，降價的可能性不大。而土地拍賣新規，將避免了南京再次出現地價新高，減少地價和房價互相推動的惡性循環，這對于穩定房價有一定作用。“以前每次拍出地價新高，都會引發周邊新一輪的房價上漲和搶購，鄰居盤紛紛搭車拿地價說事。今后，至少地價的這種推動會減弱。”

　　但也有開發商指出，現房銷售若造成供應斷檔，也可能會引發房價上漲，當然這要看今年下半年，南京市能否加大土地供應，以及土拍的最終結果，超過最高限價80%甚至90%的是否普遍。

　　張輝判斷，平穩降溫將是主旋律，房價繼續大幅上漲是肯定不現實了，但是各個板塊會出現差異化，虛高的外圍板塊將會面臨調整的壓力和風險。建議買房人和開發商都能趨于理性。

　　6 會不會效仿蘇州重啟限購？

　　若市場仍升溫，或將列入政策儲備

　　昨天，蘇州市出臺了比南京更嚴格的樓市新政，在二線城市中第一個重啟限購，南京會不會效仿蘇州？某資深房產人士認為，限購作為一種行政手段，政府會相對謹慎對待，但是如果南京樓市依然高燒不退，不排除會作為一種儲備政策。“接下來要看供求矛盾能否緩解，房價漲幅能不能得到控制，如果國家統計局的70城市房價漲幅排名中，南京能跌出前幾位，市場能夠穩下去，搶房的現象能夠得到控制，是可以不需要再推出進一步的調控政策，但是如果本次調控效果不明顯，南京仍然有可能效仿蘇州。就像此前蘇州的土地熔斷機制，我們也跟進了。而且從蘇州的限購來看，只針對外地人的第二套房限購，也依然是很溫和的，對市場有一定的抑制，但不會造成沖擊。”

　　揚子晚報全媒體記者 王燁

　　樓市新政之蘇州版

　　“蘇十五條”出臺，外地人買二套房要交1年社保

　　蘇州昨天出臺《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，通過對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等方面采取系統性穩控措施，抑制房價過快上漲，防范經濟運行風險。該意見自12日起實施，購買新建商品房、二手房及申請個人住房按揭貸款統一以網簽合同時間為準。

　　新政：外地人買二套房要交1年社保

　　在土地政策上，蘇州加大土地市場供應；調整土地供應條件，將住宅用地競買保證金由現行的20％提高到30％或以上，土地出讓金首付款由現行的50％提高到60％或以上，并將全額土地出讓金支付期限調整為3個月內；引導土地出讓理性競價。

　　在原有限貸政策基礎上，蘇州再度收緊商品住房信貸。居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40％調整為50％。

　　為抑制外來投資客，蘇州規定非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

　　2011年樓市火熱時期，蘇州與南京、無錫、徐州三市曾先后啟動樓市限購政策，這一“限購令”執行了3年多，但伴隨樓市跌宕起伏，加之坊間對限購這一行政干預手段的質疑聲日漸高漲，2014年各地限購政策紛紛取消，蘇州也不例外，先是在2014年7月21日取消對90平方米以上住房的限購政策，繼而在當年9月26日全面取消限購政策。隨著此次新政出臺，蘇州在二線城市中第一個重啟限購。

　　業內：房價過快上漲可以得到控制

　　蘇州兆豐不動產投資顧問有限公司董事長楊肇鋒告訴記者：“新政是對前一段時間調控房價的完善與強化，從供給面和需求面一起進行調控，是一套組合拳。”楊肇鋒說：“我個人認為，新政有一定的維穩作用，但是不一定能達到真正目的。土地成本、稅費、契稅等各項成本高，這就從一定程度上決定房價不可能低。此外，因為房地產與經濟發展息息相關，由于是商業地產受束縛較多，經濟發展有受到牽扯，這也會影響整個房地產市場。”楊肇鋒認為：“這些都是暫時的，之后，一旦限貸政策再次放開，有可能一切都會回到起點，甚至又會暴漲，對樓市影響更甚。如需真正將房價降下來，就必須鏟除一些攔路虎，打通每一個環節，而不是一直停在表面。”

　　對于新政出臺后的房價，楊肇鋒認為：“新政對房價有抑制作用，房價短期內肯定不會暴漲，應該會比較平穩。”

　　揚子晚報全媒體記者 于蘇云