本期主講

　　潘澤河律師

　　北京市安衡律師事務所主任，獲首屆全國建設領域百名優秀專業律師、北京市優秀律師、北京市百名優秀刑辯律師，北京市優秀律師黨員等榮譽；任北京市律協重大復雜課題組秘書長、建設工程法律專業委員會顧問組成員等。承辦的諸多重大疑難案件被新聞媒體所報道。

　　15年前，韓先生花不到20萬元購買了位于朝陽區黑莊戶的一套公寓，但由于該項目五證不全，遲遲沒有拿到房產證。多年后，開發商卻以沒有商品房預售許可證為由主動起訴業主，要求確認當初簽訂的購房合同無效，很多業主因此拿到了合同無效的判決。韓先生便是其中之一。

　　在被強制執行騰房后，韓先生找到律師求助，尋求救濟途徑。后經韓先生訴訟，作為導致合同締約無效的過錯方，開發商最終被法院判決賠償韓先生房屋差價及裝修損失110萬元。

　　賣房沒有預售許可

　　反以此起訴購房人合同無效

　　15年前，因接到開發商的廣告宣傳，韓先生來到位于朝陽區黑莊戶的雙旭花園小區看房。當時該小區的聯排別墅和公寓住宅項目都已被賣得所剩無幾，韓先生挑中了一套已是現房的99平方米的公寓。

　　2001年7月，雙方簽訂《北京市內銷商品房預售契約》，內容顯示房屋土地使用年限為70年，用途是住宅，房款總額為19.3萬余元。

　　繳納了首付款后，韓先生對房屋進行了一番裝修，之后便和愛人住了進去。但由于開發商五證不全，不僅房產證辦不下來，按揭貸款也無法辦理，因此韓先生遲遲未繳納余款。

　　2006年以后，同地區房價已上漲不止5倍。開發商卻陸續將購房人告上法院，要求確認其與購房人簽訂的房屋買賣合同無效，收回已經出售的房產，還要求他們支付這些年來的房屋使用費，也就是房租。

　　開發商給出的理由是：當初售房時尚未取得房屋預售許可證，根據我國相關法律法規的規定，其與購房人所簽訂的商品房預售契約應屬無效合同。

　　購房合同不僅被判無效

　　買房人還要支付多年房租

　　韓先生是在2008年被開發商告上法庭的。開庭時，開發商自稱賣房時已告知韓先生他們沒有預售許可證，但遭到韓先生的否認。韓先生說，開發商的理由簡直太可笑了，有哪個開發商會主動告知買房人自己五證不全？而且他買房時已是現房。

　　但韓先生和很多被告的業主一樣，最終都輸了官司。法院確認，到案件審理時，開發商只取得國有土地使用證及建設用地規劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區的開工證、商品房預售許可證及房屋所有權證。

　　2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》無效，韓先生需騰房，并按每月800元的標準給付開發商房屋使用費(自2001年8月17日起至實際騰房之日止)；開發商退還韓先生6.9萬余元購房款。

　　韓先生不服提起上訴，二審被駁回。后韓先生又申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。同年12月，二中院作出終審判決，仍然維持了二審判決。

　　2010年初，韓先生夫婦被法院強制執行騰退了雙旭花園的公寓，當時在北京只有這一處居所的夫妻倆因無家可歸，曾一度借住在朋友家中。

　　律師支招起訴開發商 締約過錯方應賠償損失

　　此時，韓先生的內心是崩潰和憤怒的。他向律師求助，詢問這種情況下是否還能追究開發商的法律責任。

　　潘澤河律師接手此案，代理韓先生起訴雙旭花園開發商，要求其賠償因合同無效給韓先生造成的重新購房溢價損失和裝修費用。

　　潘律師認為，開發商在無商品房預售許可證的情況下，與購房人簽訂自制的格式合同即《北京市內銷商品房預售契約》，導致商品房買賣合同被確認為無效，負有完全責任。

　　庭審中，韓先生申請法院對涉案房產進行市場價格的司法鑒定。一開始，評估機構依據成本法對涉案房屋進行價格評估，作出的鑒定結論僅為76萬元。潘澤河律師提出異議，認為評估機構采用的評估方法錯誤，要求評估機構對房屋價格以比較法和受益法進行重新估價或價格補正。

　　法院采納了潘律師的意見，致函要求評估機構按照市場價格對涉案房屋進行重新估價。重新估價后的房屋價值為133萬余元。

　　法院審理認為，開發商在未取得商品房預售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷售房屋并承諾辦理房屋買賣過戶手續，之后亦未積極補辦相關手續，其對合同無效負有重大過錯。根據相關法律規定，合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法院經過綜合考慮后判決雙旭地產賠償韓先生房屋差價及裝修損失共計110萬元。

　　雙旭地產提起上訴后，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，雙方達成執行和解，韓先生拿到了賠償款。

　　據悉，作為第一個起訴開發商索要房屋溢價損失并獲得成功的業主，韓先生的判決起到了一定的示范作用。據韓先生了解，后來陸續有其他業主提起了類似訴訟。

　　律師提醒

　　血淚教訓在先 買一手房必須看五證

　　在雙旭花園開發商與另一位業主季女士訴訟的判決書中，法院在“經本案查明”部分提到：“雙旭花園項目原為違法建設項目，1997年11月，北京市建設工程項目執法監察領導小組決定對雙旭花園項目的占地及建筑進行罰款，在處罰落實的基礎上，由有關部門分別予以補辦合法手續。”

　　“雙旭公司除已取得國有土地使用證及建設用地規劃許可證外，北京市規劃委員會、北京市朝陽區教育委員會已同意其補辦規劃及相關手續。”

　　“后本院向北京市規劃委員會進行核實，該委答復：從該委2003年5月《關于同意補辦規劃手續的函》看，雙旭公司開發的項目在當時是可以補辦手續的，但當時雙旭公司并未補辦。”

　　這位季女士在提前還清購房貸款并將210平方米的聯排別墅轉賣他人后，卻被雙旭地產起訴，并經法院判決當初的購房合同無效，導致她被買房人起訴，背上了120萬元的債務。

　　潘澤河律師提醒，商品房買賣，需要“五證齊全”。所謂“五證”，是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷售(預售)許可證。因有這些業主的血淚教訓在先，購房人在簽定購房合同前一定要檢查開發商的五證原件。

　　本報記者 張蕾 J009