如何避免同質(zhì)化競爭所帶來的惡性循環(huán)，對于扎身云南旅游地產(chǎn)的開發(fā)商來說也是一種考驗(yàn)。一位國內(nèi)知名房企云南項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在介入項(xiàng)目之前，他們十余人的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在云南和全球的多個(gè)旅游項(xiàng)目做了兩年多的調(diào)查，正是找到了“價(jià)值”才有了近500億元的投資計(jì)劃。
一味大量開發(fā)，項(xiàng)目堆砌也讓黃怒波感受到云南旅游地產(chǎn)的模式差異甚為重要。他表示，旅游地產(chǎn)的特性是不同地區(qū)有不同的文化風(fēng)景。目前旅游地產(chǎn)形成泡沫的主要問題是，很多地產(chǎn)商對旅游地產(chǎn)的含義還不太清楚，大部分做成房地產(chǎn)就結(jié)束了，而不是文化的差異化競爭。
云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)至祥研究中心則認(rèn)為，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目首先要考慮“賣點(diǎn)”差異。比如華僑城項(xiàng)目開始就以造城的理念進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在其中將西方文化和昆明休閑文化進(jìn)行融合打造的旅游小鎮(zhèn)，注重生活配套的系統(tǒng)化建設(shè)，關(guān)注長期的度假居住體驗(yàn)；西雙版納濱江果園避寒度假山莊，直接突出版納的氣候特征，強(qiáng)調(diào)避寒功能，來實(shí)現(xiàn)對北方客戶的吸引；而大理海東區(qū)域的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則與區(qū)域充分融合，開始注重商務(wù)和會議功能的打造，成為旅游商務(wù)地產(chǎn)在云南的開拓者。
如何讓云南旅游地產(chǎn)避免同質(zhì)化競爭，擺脫如今大部分旅游地產(chǎn)投資收益僅有3%~4%的狀態(tài)，范小光曾做了1個(gè)長達(dá)20萬字的調(diào)查報(bào)告。在他看來，讓旅游地產(chǎn)淡化地產(chǎn)的功能，增加商務(wù)、休閑、消費(fèi)的功能是其中的關(guān)鍵。
動(dòng)銷難題已經(jīng)顯現(xiàn)
對于撬動(dòng)上百億投資的開發(fā)商來說，云南旅游地產(chǎn)的挑戰(zhàn)絕不是長期持有，投巨資打造商務(wù)、休閑、消費(fèi)功能，坐擁投資收益，而如何實(shí)現(xiàn)快速動(dòng)銷，資金的良性滾動(dòng)才是他們的一貫風(fēng)格。
“我們的計(jì)劃是3年開發(fā)并銷售完成，用1億元的初始投入撬動(dòng)10億元的項(xiàng)目。”大理一家云南當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人趙勇告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。但是，計(jì)劃顯然沒有變化快，如今紛紛上馬的高端別墅、酒店式公寓、養(yǎng)老公寓、觀景高層已經(jīng)讓大理這座城市的房地產(chǎn)銷售周期無限拉長。
“特別是高端別墅項(xiàng)目，本地購買力有限，外地客戶認(rèn)知度不高，原來的3年銷售周期已被拉長到5年。”據(jù)趙勇透露，大理別墅類項(xiàng)目現(xiàn)在的銷售均價(jià)在每平方米1.2萬元左右，高端的項(xiàng)目可達(dá)到2萬元以上。
根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示，大理去年的人均年可支配收入只有20390元。“有的項(xiàng)目借勢旅游地產(chǎn)鼓動(dòng)本地人購買，然后再通過項(xiàng)目提價(jià)的方式，讓本地人將其倒賣給外地投資客，但現(xiàn)在每平方米提價(jià)500元后，銷售也只達(dá)到三分之一，成為開發(fā)商和本地倒房客手中的燙手山芋。”趙勇說。
與海南樓市幾乎相同的是，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過70%購買客群依賴外地客戶。“但海南有國際旅游島的概念吸引投資客，而云南除了旅游、休閑之外，只能依靠邊貿(mào)等的發(fā)展來吸引投資客，相對來說很難在短時(shí)間內(nèi)聚集大量的客源，雖然增加了動(dòng)銷難度，但也分解了短時(shí)間內(nèi)聚集大量泡沫的危險(xiǎn)。”范小光認(rèn)為，投入巨資開發(fā)的各大開發(fā)商顯然應(yīng)該避免快速開發(fā)快速銷售的傳統(tǒng)房產(chǎn)模式，而是要通過一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期來實(shí)現(xiàn)其開發(fā)模式的升級。
從這一點(diǎn)上來說，云南旅游地產(chǎn)開發(fā)將是房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)實(shí)驗(yàn)場，轉(zhuǎn)型成功者坐擁大批資源和經(jīng)驗(yàn)，而失敗者則有可能成為先烈，留下一地雞毛。
調(diào)查樣本
西雙版納空置率高企，不少項(xiàng)目多日零成交
7月初的清晨，西雙版納景洪街頭，人們尚未從熱帶雨林的魅惑中走出來，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已讓這里的每一片綠葉幾乎都落滿塵土。
根據(jù)景洪市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上顯示，這個(gè)總?cè)丝趦H有44萬的縣級市，目前在網(wǎng)上備案的樓盤已經(jīng)超過250個(gè)。