據(jù)知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司核心信息咨詢(xún)公司最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年澳大利亞大城市房?jī)r(jià)上漲7.9%，較2013年9.8%的增幅有所放緩。

　　政府政策變化，成為去年遏制澳大利亞樓市的第一大因素。

　　2008年因金融危機(jī)澳大利亞樓市跌入低谷。為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，澳大利亞央行從2011年11月開(kāi)始連續(xù)8輪降息，到2013年8月初，基準(zhǔn)利率降至2.50%，為1959年央行成立以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　處于歷史低點(diǎn)的利率為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了興奮劑。從2012年開(kāi)始，澳大利亞自住性購(gòu)房貸款和投資性購(gòu)房貸款開(kāi)始快速增長(zhǎng)，到2013年，房地產(chǎn)投資性貸款同比增幅一度高達(dá)40%左右。但樓市投資性借貸活動(dòng)大增，引發(fā)了澳央行的擔(dān)憂(yōu)。

　　從2014年9月起，澳大利亞銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)澳大利亞審慎監(jiān)管局(APRA)放出消息稱(chēng)，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，APRA將考慮推出宏觀(guān)審慎工具。11月5日，APRA正式發(fā)文，對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理操作提出最終審慎指導(dǎo)意見(jiàn)，要求銀行收緊過(guò)快增長(zhǎng)的信貸。同時(shí)，澳央行行長(zhǎng)格倫·史蒂文也曾暗示，或采取措施限制投資者住房信貸，以冷卻過(guò)熱的樓市。

　　信貸監(jiān)管的加強(qiáng)一定程度上遏制了樓市需求增長(zhǎng)熱度。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，澳大利亞新審批的抵押貸款環(huán)比下降1.2%，連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下降。其中，自用住房貸款下跌1.8%，投資性住房貸款額下跌2.2%，與同年8月投資性住房貸款30%的增速形成明顯反差。

　　與此同時(shí)，澳大利亞全國(guó)的房屋拍賣(mài)清盤(pán)率下滑。2014年12月初，悉尼的清盤(pán)率在70%左右，墨爾本為65%左右，兩者在9月份拍賣(mài)季節(jié)的清盤(pán)率分別是80%和70%。隨著掛牌待售的房產(chǎn)逐漸增多，房屋供應(yīng)可能會(huì)超越需求。

　　影響樓市的第二大因素是，澳大利亞整體經(jīng)濟(jì)走軟，自住購(gòu)房者因就業(yè)前景不佳而信心不足，正推遲或中止購(gòu)房決策。2014年11月，澳大利亞失業(yè)率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)6.3%，創(chuàng)12年來(lái)的最高水平。

　　同時(shí)，有限的工資漲幅也制約了自住購(gòu)房者的支付能力。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，澳全國(guó)工資價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)2.6%，而截至第三季度的一年中，澳大利亞通脹水平已達(dá)2.3%。

　　此外，投資樓市的租金回報(bào)前景有限成為影響樓市的第三大因素。2014年，澳大利亞房屋租金增幅創(chuàng)近10年來(lái)最低，各州首府全年整體租金僅增長(zhǎng)1.8%。租金收益疲軟對(duì)非自住的房屋投資者形成沖擊，或影響2015年投資者對(duì)澳樓市的需求。

　　澳大利亞聯(lián)邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家克雷格·詹姆斯表示，澳大利亞樓市正在降溫，尤其是房?jī)r(jià)增速正逐步放緩，但這代表了更加可持續(xù)發(fā)展的水平，既不過(guò)熱也不過(guò)冷。