近日，北京市自去年下半年開始研究的REITs方案，正式上交證監(jiān)會(huì)。此次公租房REITs試點(diǎn)均花落朝陽區(qū)，涉及4-5個(gè)項(xiàng)目。若該方案近期能獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，將是全國首個(gè)公租房REITs。
中國離REITs到底有多遠(yuǎn)？此次公租房REITs是否有望破冰，對(duì)REITs在中國的發(fā)展有何指導(dǎo)意義？8月15日，上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司總經(jīng)理、中城聯(lián)盟投資基金執(zhí)行合伙人路林、賽富不動(dòng)產(chǎn)基金合伙人及青年部落白領(lǐng)公寓創(chuàng)始人王戈宏、央視證券資訊頻道主持人張文玥作客騰訊微訪談，對(duì)公租房REITs進(jìn)行解讀。
王戈宏介紹，2011年，美國REITs走過50年歷程，而中國的REITs熱議了近5年，但這5年往往是民間一頭火熱，政府的實(shí)際推動(dòng)力度不大。然而他對(duì)REITs在中國未來的發(fā)展，卻表示十分樂觀，“我在去年拜訪美國REITs協(xié)會(huì)CEO時(shí)，他說，中國將是世界未來第二大REITs市場(chǎng)。”
對(duì)于以公租房作為中國REITs的突破口，路林表示，以民生重大領(lǐng)域公租房作為資產(chǎn)組合開閘REITs，是一件由易到難可實(shí)現(xiàn)的好事。最重要的可以通過REITs的租金免稅等政策支持，擴(kuò)大公租房規(guī)模。他認(rèn)為，目前可以迅速規(guī)模化的資產(chǎn)當(dāng)推公租房。
對(duì)此，王戈宏表示認(rèn)同，他認(rèn)為，公租房成為中國REITs的突破口有幾個(gè)先天優(yōu)勢(shì)：第一，資產(chǎn)規(guī)模可以很大，而且資產(chǎn)質(zhì)量很好，為其上市打下很好的基礎(chǔ)；第二，上市的形式很好確定，可以以證券基金的方式上市發(fā)行份額；第三，租金的收益可以預(yù)期；第四，免稅的道德壓力沒有；第五，REITs的歸口為證監(jiān)會(huì)，管理單一。
對(duì)于在中國實(shí)施REITs公募更可行還是私募更可行，路林和王戈宏都異口同聲表示推行REITs必須上市公募。路林表示，從原理和路徑上講，應(yīng)該從私募試點(diǎn)到公募推行。但大規(guī)模推行REITs，當(dāng)屬公募。
王戈宏則表示，REITs只有公募，才有其吸收社會(huì)龐大資本的意義。他進(jìn)步一步解釋，“這次推行公租房REITs，是為了借助社會(huì)資本加速推進(jìn)保障房、公租房的建設(shè)，政府的資金杯水車薪，如果還遮遮掩掩做私募REITs，效果可能達(dá)不到預(yù)期。”
對(duì)于公租房REITs是否會(huì)有收益率低、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的顧慮，而無法吸引投資者的疑問，路林以新加坡的實(shí)例做了解釋，他介紹，新加坡市場(chǎng)REITs的回報(bào)率穩(wěn)定在5%以上，相對(duì)于新加坡商業(yè)銀行抵押貸款利率1.6%，5%的REITs收益率是相當(dāng)高的。
王戈宏表示贊同，他認(rèn)為，收益率的高低其實(shí)是相對(duì)的。國外REITs投資人收益的2／3來自租金的分紅，其次是股票的上漲，以及資產(chǎn)再售后的增值。美國的REITs法案由于規(guī)定REITs必須每年強(qiáng)制性將90％以上的收益分配給投資人，而且這部分免稅，因此，美國的REITs可以連續(xù)30年平均收益達(dá)到8％左右。
“投資REITs就是為了尋求長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)，它是介乎債券和股權(quán)的中間產(chǎn)品，它是所有投資人必備的投資組合，在美國，大部分基金配備的REITs都在25％左右。”王戈宏表示，“如果公租房REITs再有資金杠桿的話，收益率可以大大提升。”
有騰訊網(wǎng)友表示擔(dān)憂，實(shí)行房地產(chǎn)REITs會(huì)不會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上漲？路林表示，“大家對(duì)公租房REITs推廣帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲不必過多顧慮。 第一，因其總量小、范圍也小； 第二，REITs大范圍試點(diǎn)試行，只要資產(chǎn)定價(jià)合理，租金長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定，反而可以成為一、二級(jí)市場(chǎng)房屋交易價(jià)格的參照坐標(biāo)，甚至成為定海神針。”（騰訊財(cái)經(jīng)）