又一家房企或將引發若干債務違約。
6月15日，天譽置業(控股)有限公司 (天譽置業，00059.HK)公告，對于即將到期需要支付的2022年7月優先票據和2023年12月優先票據本息，該公司將積極尋求于合理時間范圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題。同時為更好地保護所有利益相關方的利益，該公司正尋求相關專業中介機構建議，協助評估本集團的資本結構及流動性狀況，探索所有可行的方案以緩解當前階段性流動資金問題。截至公告日，該公司未收到上述兩筆優先票據關于持有人就加速還款發出的任何通知。
天譽置業表示，若未能履行到期債務的義務，且無法及時與債權人達成解決相應問題的方案可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行等，并可能引發若干債務交叉違約。
天譽集團創立于1996年，總部位于廣州，經過20余年的發展，成為以房地產開發為主營業務，同時在青創發展、物業服務、文體旅游、醫療健康等領域多元發展的綜合性集團。天譽置業2006年成為香港聯交所主板上市公司，主營地產業務；從廣州起步，先后拓展至粵港澳大灣區，廣州、深圳、惠州、中山、珠海、南寧、桂林、昆明、重慶、徐州、貴陽、南昌等全國核心城市及潛力區域。
一個月內須償還2.8億美元本息
對天譽置業來說，迫在眉睫的是需要在一個月內拿出2.8億美元償還票據本息。
上述兩筆優先票據，一筆是該公司發行的于新加坡證券交易所有限公司(“新交所”)上市的2022年7月8日到期13%計息優先票據(國際證券號碼：XS2022224047)，本息到期日均為2022年7月8日，其中尚未償還本金為2.47億美元，屆時到期日需支付的利息為1605.5萬美元(該公司有30天寬限期支付利息)。
另一筆是該公司子公司發行的于新交所上市的2023年12月16日到期13%計息優先票據(國際證券號碼：XS2272702338)，目前尚未償還金額為2.92億美元。將于2022年6月16日及2022年12月16日分別需支付的利息為1898萬美元(該公司有30天寬限期支付利息)。
今年前5個月合同銷售認購金額同比下滑63%
天譽置業表示，2021年度該公司已現金償還境外美元債本息約2億美元。2021年下半年以來，房地產市場急劇惡化，民營房企融資環境幾乎突然冰封，多種不利因素疊加，致使行業遭受前所未有之壓力，大部分房企都出現了流動性困難，行業內為爭奪去化的競爭更為慘烈。2021年下半年，隨著房地產調控政策的持續收緊和經濟的持續降溫，購房熱情驟然降溫，房地產市場迅速惡化，房地產開發商融資環境幾乎驟然凍結。
但進入2022年以來，市場依然回避房地產行業正常融資需求，尤其是境外所有再融資被全部冰封。該公司融資環境亦未能得到任何預期改善，集團積極推動的包括資產處置、引進投資人等多種資金方案均亦步履艱難；同時該公司銷售受疫情及經濟持續低迷影響，購房者觀望氣氛濃厚，2022年前5個月合同銷售認購金額同比下滑63%。
2022年前5個月，在境外新增融資為零及房屋銷售行情低迷的情況下，該公司已累計償付銀行及其他債權人本息約28.9億元(人民幣，下同)，但2022年度內仍面臨若干債務本息到期，且集團目前仍看不到境外再融資環境改善的跡象。這些均使得本集團現階段面臨著史無前例的巨大流動性壓力。
年報顯示，該公司2021年營業收入76.7億元，同比下降0.83%，毛利約17億元(毛利率約22.1%)，歸屬股東收益錄得約2.84億元虧損，同比下降129.89%。主要因為應對行業市場惡化及慘烈競爭，該公司加大了金融資產的撥備準備。截至2021年12月31日，該公司項目組合與潛在土地儲備之總建筑面積為3300萬平方米，以住宅為主，主要位于粵港澳大灣區、二線及周邊城市。
融資5億元全力推動廣州鳳尾村舊改項目
此前的6月13日，天譽置業間接擁有97%股權的附屬公司南寧天譽譽浚投資有限公司與廣州市融悅商業服務有限公司簽訂了貸款協議，廣州融悅同意向天譽譽浚提供5億元貸款融資，年化14.8%。該筆資金僅用于天譽譽?？毓?0%的項目公司廣州天鳳有限公司承擔開發的廣州鳳尾村項目。
廣州融悅主要從事投資活動。 需要注意的是，還款方式為自提款之日起60個月內，但自首次提款之日起24個月內，超過1.4億元人民幣的貸款，廣州融悅有權要求提前償還
廣州融悅有權以1.4億元的對價購買廣州天鳳51%的股權，該對價將以等額方式抵消未償還貸款金額。如果轉讓時貸款金額低于1.4億元，雙方將協商結算方式和/或減少廣州融悅將收購獲得廣州天鳳的權益。廣州融悅行使該期權的條件為鳳尾村經濟聯合社將廣州天鳳51%的股權轉讓給天譽巨榮(為天譽置業間接持股97%的附屬公司)，天譽譽浚持有其80%股權。
廣州天鳳于2022年3月31日未經審計的資產凈值約為3150萬元。根據貸款協議，天譽譽浚承諾促使天譽巨榮向廣州天鳳追加注資2.44億元(“追加注資”)。轉讓對價1.4億元是參考廣州天鳳于2022年3月31日未經審計凈資產(經追加出資調整后)2.755億元(“經調整資產凈值”)確定。
于廣州融悅行使購股權后，由天譽譽浚擁有80%股權的天譽巨榮，將其在廣州天鳳51%的股權出售給天譽譽浚，其在廣州天鳳的實際持股比例將由77.6%相應減少到38.02%。
項目公司的主要資產為廣州鳳尾村舊改項目。廣州鳳尾村項目毗鄰紅衛地鐵站，距廣州市中心天河區約一小時車程，靠近國際生物醫藥創新園。廣州鳳尾村項目占地總建筑面積1939000平方米(總可售建筑面積為742000平方米)。2020年底，接到鳳尾村經濟聯合社通知，經廣州市公共資源交易服務平臺引進合作主體公開招標，天譽置業成為廣州鳳尾村項目的合作主體。
目前，土地上的拆除及建設工作已經開始。廣州鳳尾村項目預計于2024年至2027年完工。截至6月13日，廣州鳳尾村項目土地上必要的拿地手續尚未完成，項目公司尚未取得土地使用權證。
于公告日期，項目公司由鳳尾村經濟聯合社合法擁有51%，由天譽巨榮合法擁有49%。然而，天譽巨榮擁有項目公司100%的經濟權益。此外，鳳尾村經濟聯合社同意在完成安置區建設及完成相關產權登記后，將其在項目公司的51%的股權轉讓給天譽巨榮。
根據貸款協議的條款，貸款融資將僅用于開發廣州鳳尾村項目。
天譽置業在2021年年報中稱，該公司采取的策略為加快房地產項目剩余單位的銷售，以控制市場風險，并加快廣州鳳尾村項目的發展節奏。今年年初，天譽置業采取了決定性的收縮業務策略，暫停所有土地收購和投資，集中資源推動廣州鳳尾村項目。
此外，天譽置業表示，考慮到整個行業的房地產開發難度和廣州鳳尾村項目特有的風險，為廣州鳳尾村項目的開發取得必要的資金對其至關重要，天譽置業借此進一步推進該項目建設，使其有更多機會從項目公司收回成本和獲取經濟回報。
截至6月15日收盤，天譽置業報0.08港元，跌幅1.23%，總市值6.76億港元。
劉暢