證券時(shí)報(bào)記者 吳家明
盡管深圳樓市調(diào)控措施未見(jiàn)調(diào)整，但一些“網(wǎng)紅豪宅”的熱銷(xiāo)似乎給樓市帶來(lái)了一絲回暖的信號(hào)。只是，“網(wǎng)紅豪宅”的熱度并沒(méi)有傳到剛需市場(chǎng)，兩極分化的現(xiàn)象也十分明顯。放眼北上廣深等一線城市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市政策調(diào)整預(yù)期相對(duì)較小，預(yù)計(jì)仍以微調(diào)為主。
開(kāi)發(fā)商不愿“等”？
經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)整，深圳樓市已經(jīng)發(fā)生明顯變化。在深圳的“網(wǎng)紅區(qū)”光明，多個(gè)新盤(pán)通過(guò)開(kāi)盤(pán)折扣的方式吸引購(gòu)房者。記者采訪發(fā)現(xiàn)，位于光明的一處新房項(xiàng)目共推出359套房源，預(yù)售備案均價(jià)約4.69萬(wàn)元/平方米，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天該項(xiàng)目以約9.1折銷(xiāo)售，折后均價(jià)約4.28萬(wàn)元/平方米，折后最低總價(jià)約307萬(wàn)元起。今年以來(lái)，光明區(qū)入市的住宅新盤(pán)開(kāi)盤(pán)后的認(rèn)籌數(shù)量都不算多，沒(méi)有觸及積分入圍制。
“就在前年和去年，我也打新光明的房子，第一次因?yàn)榉e分不夠沒(méi)入圍，后來(lái)入圍又沒(méi)搖中?！蓖鹾?化名)在今年終于買(mǎi)到了自己的房子，“2020年我第一次打新光明的房子，幾百套房源吸引近9000人打新，中簽率才4.4%。”他也感慨，僅僅過(guò)了一年時(shí)間，“網(wǎng)紅區(qū)”的房子也能輕輕松松入圍，而且可供選擇的新盤(pán)越來(lái)越多。
其實(shí)，2021年下半年之后，作為“網(wǎng)紅區(qū)”的光明樓市開(kāi)始走下神壇，絕大多數(shù)的新房項(xiàng)目銷(xiāo)售速度明顯慢于市場(chǎng)預(yù)期。除了光明，記者在羅湖、福田等區(qū)采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)還未售罄的新房項(xiàng)目都在推出不同程度的折扣活動(dòng)。即使在深圳樓市比較火熱的西部片區(qū)，位于西鄉(xiāng)和沙井的新房項(xiàng)目也推出最高折扣98折和登記減免3萬(wàn)元等優(yōu)惠。其實(shí)，除了極個(gè)別網(wǎng)紅樓盤(pán)外，記者發(fā)現(xiàn)深圳大部分新房項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率并不高。
深圳一家大型房企營(yíng)銷(xiāo)部人士告訴記者，盡管樓市調(diào)控放松的預(yù)期有所升溫，但如果項(xiàng)目的自身?xiàng)l件一般，開(kāi)發(fā)商也不愿意“等”市場(chǎng)回暖，要么延遲新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，要么就是通過(guò)折扣走量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周深圳共計(jì)1927套住宅獲批預(yù)售/現(xiàn)售，而且都集中在熱點(diǎn)片區(qū)。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，6月深圳至少還有13個(gè)新房項(xiàng)目排隊(duì)入市，如果這批房源如約入市，估計(jì)會(huì)帶來(lái)超過(guò)5000套住宅。
二手房市場(chǎng)方面，據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，5月深圳二手住宅過(guò)戶量為2318套，環(huán)比漲幅25%，但同比去年5月，過(guò)戶量依然下滑了66%。與此同時(shí)，過(guò)去一年深圳各區(qū)二手房?jī)r(jià)去泡沫化明顯，各區(qū)已出現(xiàn)全面下跌的態(tài)勢(shì)，但龍華、龍崗和羅湖區(qū)的跌幅較小。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)公開(kāi)在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月13日，深圳全市共有38261套有效二手房源在售，較上周增加160套。對(duì)于二手房掛牌量增加，幾位握有多套房的業(yè)主也表達(dá)出另外一個(gè)觀點(diǎn)：“之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來(lái)賣(mài)，但考慮到目前的樓市調(diào)控和市場(chǎng)表現(xiàn)，覺(jué)得不想再‘等’，套現(xiàn)是現(xiàn)在的一種選擇。”
一線城市調(diào)控政策
將走向何方？
進(jìn)入二季度以來(lái)，樓市政策松綁的范圍從三四線城市逐步邁向一二線城市。近日，廣州樓市傳來(lái)限購(gòu)松動(dòng)的消息，外地人在廣州買(mǎi)房，繳納五年社?；騻€(gè)稅允許中間累計(jì)斷繳3個(gè)月。而在此前，非本市戶籍在廣州購(gòu)房需要連續(xù)60個(gè)月社保或個(gè)稅證明，不得中斷或補(bǔ)繳。
那么，對(duì)于四大一線城市，樓市調(diào)控政策將走向何方？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一線城市在限購(gòu)限貸等政策層面寬松的可能性非常小。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳部分豪宅熱銷(xiāo)，跟項(xiàng)目本身能給客戶帶來(lái)的附加值有密切關(guān)系，所以豪宅熱銷(xiāo)只是個(gè)案，不能代表整體市場(chǎng)。目前，深圳一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)量充足，客戶可選擇余地較大，貨比三家的情況比比皆是，因此新盤(pán)項(xiàng)目需要使用更多的營(yíng)銷(xiāo)方式才能吸引住客戶。另外，從目前的形勢(shì)看，四大一線城市出臺(tái)放松政策的可能性比較低，主要靠市場(chǎng)自身的力量來(lái)恢復(fù)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，一線城市整體市場(chǎng)基本面較好、人才導(dǎo)入能力較強(qiáng)，其政策調(diào)整預(yù)期相對(duì)較小，預(yù)計(jì)仍以微調(diào)為主，更多以疫情紓困或引進(jìn)人才等為突破口，修復(fù)市場(chǎng)信心。