證券時報記者 孫翔峰

　　上市一周年以來，公募REITs的優越性漸漸被市場所認識，市場各方對于公募REITs的熱情有增無減。年內新發產品市場認購火爆，日前發布的國金中國鐵建高速REIT累計認購超400億元，該基金公眾發售部分的配售比例約2.45%，遠低于去年的平均水平。二級市場的REITs雖然有所調整，但是估值仍處于高位。

　　市場人士分析，結合我國當前相對寬松的貨幣政策，機構投資者普遍面臨“資產欠配”的局面。在此背景下，同時具有相對穩定收益特征和二級市場增值收益的公募REITs產品，更是成為機構投資者青睞的金融產品。

　　當前來看，市場各方對于公募REITs的市場擴容都有較大期待，政策層面鼓勵REITs發展的文件也不斷出臺。不過，考慮到公募REITs仍處于試點階段，且屬于面向公眾投資者的重大金融創新產品，因此短期內全面放開的可能性較小，但審批發行的時效性和試點范圍將顯著提升、放寬。

　　新發REITs供不應求

　　公募REITs仍然處于賣方市場。截至2022年5月末，我國已累計發行12只基礎設施公募REITs，合計發行規模約為458億元。但此規模與我國巨量、優質的基礎設施資產存量規模相比，尚存在較大的規模差距，具備極大的發展前景。

　　6月24日，備受矚目的國金中國鐵建高速REIT公布認購申請確認比例結果公告，公眾投資者認購基金15.35億份(比例配售前)，配售比例約2.45%；網下投資者認購份額27.153億份(比例配售前)，配售比例約3.22%；戰略配售3.75億份，配售比例為100%。以此計算，國金中國鐵建高速REIT的認購規模超過440億元。

　　年內新發REITs被機構和普通投資者“圍獵”，似乎已成為常態。4月份，華夏中國交建高速公路REIT啟動公開發售，公眾部分認購規模超840億，配售比例約為0.8%，打破了去年5月中航首鋼生物質REIT創下1.76%的最低配售比紀錄。

　　從數據上來看，經過了一年的市場培育，去年開始正式面向國內投資者的公募REITs確實越來越受歡迎。去年發行的11只公募REITs產品中，包括中航首鋼生物質REIT在內的平均配售比為5.50%，遠遠高于今年的兩只產品，有3只產品的這一數據甚至超過10%。

　　認購火爆體現了REITs產品的稀缺性。“結合我國當前相對寬松的貨幣政策，機構投資者普遍面臨‘資產欠配’的局面，同時具有相對穩定收益特征和二級市場增值收益的公募REITs產品，更是成為機構投資者青睞的金融產品。”招商證券REITs業務負責人在接受證券時報記者采訪時表示。

　　華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬也對證券時報記者表示，在目前國際國內經濟形勢非常復雜的大背景下，優質資產越來越少，不管是對個人還是機構，資產配置難度越來越大，像公募REITs這類資產透明度高、收益來源于底層資產，現金流幾乎全部給投資人分派的大類資產就愈發受到青睞。

　　同時，目前公募REITs市場運行剛滿一年，整體發行量有限。上半年發行1只華夏中交建高速項目，加上近期發行的國金鐵建REIT，整個公募REITs市場至今共發行13只產品，發行規模約506億左右，明顯出現供給稀缺、需求強烈的現象。

　　二級市場估值居高難下

　　公募REITs被投資者認可的另一個表現，就是其二級市場走勢強勁。自去年6月21日首批產品上市以來，公募REITs在市場上一度小幅下跌，隨后就持續上漲。

　　今年以來，在首批上市產品的表現接近預期下，市場有所回調，但是估值仍然處于高位。Wind數據顯示，12只正在交易的REITs產品，扣除今年新上市的華夏中國交建高速公路REIT，上市以來的平均漲幅達到了26.44%。

　　考慮到REITs穩定分紅特點，已上市REITs的二級市場收益更加出色。據上海證券基金評價中心統計，上市以來首批9只產品中有5只實現兩次分紅，4只產品實現一次分紅。光大證券分析師孫偉風統計，截至6月20日，首批上市的9只REITs包括分紅和資本增值的綜合收益為26.99%。

　　“在當前‘資產荒’的背景下，REITs 由于數量較少本身具備一定的稀缺性，處于供不應求狀態，對投資者吸引力較強。因此，即使解禁后相關持有人賣出一定份額，也會有新的投資者及時買入，不會引起價格的大幅波動。”孫偉風表示。

　　不過，機構人士也擔心，持續的高估值會削減REITs的長期投資回報。

　　“雖然公募REITs自去年上市以來平均漲幅超過20%，整體收益率比較高，但這并不能簡單認為是常態。”杜鵬坦言。

　　前述招商證券REITs業務負責人也表示，海外成熟公募REITs的年均回報率在6%~10%之間，作為股票和債券之外的第三大類金融品種，公募REITs為資本市場提供了更為廣泛的配置選擇基礎，同時也為公眾投資人提供了能夠實現相對穩定收益的投資渠道。

　　該人士表示，整體而言，公募REITs的回報率處于股票和債券之間，一般無法達到股票投資者所追求的超高年化收益，但其收益的穩定性遠勝股票市場，因此需要理性看待公募REITs投資及其收益水平。

　　“建議投資者堅持價值投資理念，在投資公募REITs前應充分評估自身風險偏好，充分了解公募REITs的產品邏輯和內在價值，避免受短期市場行情影響，規避短期基金價格波動風險。”第一創業證券結構化產品部公募REITs投資產品負責人冉競真表示。

　　他認為，從國外REITs市場的長期表現來看，REITs是中等風險、中等收益的金融工具；長期來看，風險收益特征不同于股票、債券等傳統大類資產，可分散投資風險，優化投資者投資組合的風險收益比。目前，市場上包括第一創業證券在內已經有多家銀行、券商設立以公募REITs為配置策略的資產管理產品，普通投資者也可通過認購此類產品間接參與公募REITs投資。

　　機構靜待市場擴容

　　在前期試點穩定的情況下，市場各方對于公募REITs的加速擴容有較大期待。

　　“經濟下行期，REITs是重要的信用擴張工具。于基建投資而言，通過盤活存量資產的方式，回籠前期沉淀的資金，改善相關資產持有者的資產負債表；其次，通過縮短資金回收久期、提升投資回報率的方式，提高相關各方的投資意愿；第三，通過緩解投資方對于中長期負債率的擔憂，引導投資預期、增強其現階段的投資信心。”孫偉風說。

　　冉競真表示，“公募REITs供給的擴大，一方面是回應當下市場投資需求，更重要的是要始終著眼長遠、立足全局。公募REITs在支持國家重大戰略實施、增強服務實體經濟質效、推動基礎設施投融資健康發展、防范化解債務風險、做好‘六穩六保’工作、助推雙循環等主要方面，意義不言而喻。”

　　事實上，政策層面也釋放了諸多積極信號。2022年5月25日，國務院辦公廳發布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號，簡稱“19號文”)，其中明確“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。”自“19號文”發布以來，包括國家發改委、證監會、地方發改委、滬深交易所等整個公募REITs審核條線均在提高審核效率。

　　另一方面，擴募等政策也在逐步出臺。5月31日，滬深交易所同時發布了《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第3號——新購入基礎設施項目(試行)》，明確了公募REITs擴募的相關政策指引，當前已有多只已發行的公募REITs正在加緊籌備擴募安排。后續隨著公募REITs擴募落地，將有助于公募REITs市場進一步擴容，成為除首發之外另一條將公募REITs提升供給的重要路徑。

　　“擴募對于REITs來說極為關鍵，意味著已上市的REITs可以通過收購新的資產來發展做大。”杜鵬表示，“和上市公司不一樣，上市公司在上市的時候基本就是全部的資產上市了，但目前REITs發行人在發REITs時只是拿了一小部分資產，其自身儲備的存量資產和繼續新建的資產遠遠大于已上市資產，這就天然為后續持續擴募收購提供大量資產。另外，優秀的REITs管理人同樣可以對外收購同類資產。從海外成熟REITs市場的發展來看，擴募帶來的資產上市規模遠遠大于REITs新發上市的規模。所以，擴募對于提升資產供給量來說，可以說比首發的作用更大。”

　　不過，前述招商證券REITs業務負責人也指出，考慮到公募REITs仍處于試點階段，且屬于面向公眾投資者的重大金融創新產品，公募REITs短期內全面放開的可能性較小，但審批發行的時效性和試點范圍將顯著提升、放寬。