人民網北京11月2日電 （記者許維娜）福建福州，保障性租賃住房已開工18183套，完成年度目標任務79%；浙江寧波，今年計劃籌集建設保障性租賃住房5萬套（間），截至目前已完成4.06萬套（間）……進入三季度以來，全國各地保障性租賃住房籌建邁入攻堅階段，迎來了量與質的雙進階。

“十四五”期間，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。記者日前從ICCRA住房租賃產業(yè)研究院獲悉，該院對外發(fā)布的《邏輯換軌與策略重鑄：2023中國住房租賃市場資產管理洞察報告》（以下簡稱“報告”），闡述在不動產金融邏輯框架下，住房租賃市場的發(fā)展經驗及啟示。

“不僅是籌建速度加快，更值得關注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規(guī)模持續(xù)擴大，為市場注入了新的活力。”趙然認為，保障性租賃住房公募REITs的重要性越發(fā)凸顯，以及保障性租賃住房從開發(fā)邏輯向不動產金融邏輯轉變的必要性。他強調，這種轉變將有助于為新市民和青年人提供更多優(yōu)質產品，同時也將為住房租賃行業(yè)注入新的活力。

報告指出，現行住房租賃市場主體多持“開發(fā)邏輯”，即以資產的建設和運營為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩(wěn)健、長周期的循環(huán)。

趙然解釋稱：“我國住房租賃市場發(fā)展歷史較短，多數市場主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發(fā)邏輯’。而在不動產金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實現資金回收，再循環(huán)滾動投資、擴大租賃住房和管理規(guī)模，最終建立一個完整的租賃住房資產管理閉環(huán)，將變得越來越重要。”

相應地，市場主體所需要具備的能力組合也在發(fā)生變化。對于住房租賃行業(yè)的投資機構而言，報告認為，其資產管理能力不僅直接關聯到短期的經濟回報，在更深層次也是實現長期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產價值的關鍵。

報告指出，相較于開發(fā)邏輯框架，不動產金融邏輯更強調對資產“全生命周期”的管理，即涉及底層資產識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復雜的范疇。趙然表示：“投資機構需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業(yè)，利潤是‘摳’出來的。必須看得更全、更長、更細，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動態(tài)因素。”

對品牌運營商來說，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示，在租賃住房資產管理的全生命周期中，品牌運營商的業(yè)務邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務提升溢價上線，另一方面精細化運營控制成本下線。

“以租賃式社區(qū)為例，商業(yè)配套的運營和生活服務的供給是品牌運營商提升營收的有效途徑。”趙然還表示，隨著人們租住時間的增加，租住逐漸成為主流生活方式。因此，“品牌運營商應將自己定位為居住生活的提案者，而不僅僅是提供居住空間的角色。”