昨日，融信以110.1億元的“天價(jià)”擊敗另外17家房地產(chǎn)商，奪得了上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，該成交價(jià)格打破了中國(guó)土地成交紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計(jì)，從樓面價(jià)推算，該項(xiàng)目未來(lái)保本價(jià)將達(dá)到15萬(wàn)元每平方米。

　　昨日，經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)的激烈廝殺，400多輪的競(jìng)價(jià)，融信中國(guó)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱融信)以110.1億元擊敗17家對(duì)手，奪得上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)達(dá)10.03萬(wàn)元每平方米，溢價(jià)率139.35%，可售面積樓面價(jià)高達(dá)14.3萬(wàn)元每平方米。目前，該項(xiàng)目周圍商品房在售價(jià)格分布在8萬(wàn)元每平方米到10萬(wàn)元每平方米之間，樓面價(jià)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)。這是今年上海掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)含住宅屬性地塊。

　　競(jìng)拍

　　開(kāi)發(fā)商每輪加價(jià)至少億元

　　參與本次土地出讓的18家開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合體包括仁恒、中糧+建發(fā)+首開(kāi)、融創(chuàng)、萬(wàn)科、融信等。

　　據(jù)上海一名前往競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的媒體人士介紹，現(xiàn)場(chǎng)拍賣的氣氛非常火爆，剛開(kāi)始主持人宣布競(jìng)價(jià)幅度為1000萬(wàn)元一加，地塊起拍價(jià)為46億元，但僅過(guò)了幾輪，報(bào)價(jià)就已經(jīng)加到了50億元。此后各房企嫌1000萬(wàn)元一加太慢，竟然都不約而同地將加價(jià)幅度變成了1億元一加。雅居樂(lè)將價(jià)格加到52億元，西藏城投將價(jià)格加到53億元，雅居樂(lè)繼續(xù)加價(jià)到54億，西藏城投加價(jià)至55億，而世茂直接跳價(jià)3億，將價(jià)格加到58億。

　　這時(shí)，融信殺出，直接叫價(jià)61億。西藏城投、龍湖、招商也不甘落后，你追我趕一路將出價(jià)叫到80億元。主持人提醒競(jìng)拍人士說(shuō)：目前的溢價(jià)已經(jīng)很高了，希望大家理性出價(jià)。但這絲毫未影響現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)拍情緒，一直沉默的萬(wàn)科也出手了，直接叫價(jià)83.4億元。在輪番叫價(jià)中，仁恒喊到了100億元。最終，融信以110.1億元拿下了中興地塊。

　　對(duì)于融信的最終報(bào)價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商人士的態(tài)度兩極分化，有開(kāi)發(fā)人士認(rèn)為，這塊地不算貴，原先就預(yù)料會(huì)是這個(gè)價(jià)格。也有一家參與競(jìng)拍的知名開(kāi)發(fā)商表示，“這么高的價(jià)格，只能說(shuō)明某些房企藝高人膽大，建議去看看他們的報(bào)表，祝福同行。”

　　在競(jìng)拍結(jié)束之后，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“上海110億高價(jià)地，完全是金融大戰(zhàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個(gè)價(jià)格了。”

　　測(cè)算

　　該項(xiàng)目未來(lái)保本價(jià)達(dá)每平方米15萬(wàn)元

　　該地塊位于上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)，東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，區(qū)域位置較好。出讓資料顯示，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54。雖屬性屬于商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達(dá)到90%，住宅套數(shù)下限為931套。同時(shí)，該地塊還規(guī)定了硬性出讓條件：中小套型住宅建筑面積不得低于80%；自持不低于15%的住宅物業(yè)；持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5%以上等。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54，而不可售的部分如公共服務(wù)設(shè)施、空間建設(shè)、保障房、商業(yè)部分和自持的建筑面積至少34662.4平方米，也就是說(shuō)可售的住宅部分面積最多為75198平方米，僅為全部建筑面積的68.4%。此外，按照中小套型為90平方米來(lái)計(jì)算，該地塊最終的中小戶型套數(shù)最多也只有668套，僅余下15039.7平方米可以做大戶型產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，該地塊是上海12年以來(lái)內(nèi)環(huán)內(nèi)第一次出讓住宅土地，成交價(jià)格已經(jīng)打破了中國(guó)土地成交紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計(jì)，從樓面價(jià)推算，該項(xiàng)目未來(lái)保本價(jià)將達(dá)到15萬(wàn)元每平方米。但地塊苛刻的開(kāi)發(fā)條件對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)產(chǎn)品營(yíng)運(yùn)壓力頗大。

　　分析

　　高價(jià)地頻現(xiàn)干擾上海樓市回歸理性

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上海樓市走勢(shì)來(lái)看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期大量透支，4到5月上海商品住宅的走勢(shì)本已逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”供求博弈特征。但由于5月份以來(lái)“高價(jià)地”頻出，三季度上海樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“高價(jià)地”成為干擾上海樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。張宏偉稱，房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“高價(jià)地”。從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，在上述熱點(diǎn)城市制造“高價(jià)地”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。

　　市場(chǎng)分析人士指出，靜安融信百億高價(jià)地之后，官方將會(huì)密切關(guān)注上海樓市變化。預(yù)計(jì)9月份前后樓市調(diào)控政策有可能會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行，新一輪的“控高價(jià)地”降杠桿等措施也會(huì)來(lái)臨。

　　相關(guān)新聞

　　28家上市房企上半年利潤(rùn)上漲38.5%

　　昨日，在SOHO2016年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，還要在上海出售三個(gè)非核心項(xiàng)目，分別為凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。SOHO中國(guó)2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2016年上半年，營(yíng)業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%，毛利率高達(dá)77%；凈利潤(rùn)約人民幣6億元，同比上升344%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2016年半年報(bào)，已經(jīng)有28家上市房企公布業(yè)績(jī)。整體看，在過(guò)去連續(xù)4年利潤(rùn)率下調(diào)后，在2016年上半年，首次出現(xiàn)了利潤(rùn)率上行的現(xiàn)象。28家房企總營(yíng)收上漲32%，利潤(rùn)上漲38.5%。標(biāo)桿房企的前7個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)達(dá)到了1.33萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)到了72.2%，而且從完成目標(biāo)的情況看，平均完成率高達(dá)74.3%。文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云