河南商報(bào)記者 鄧飛
8月18日，注定是一個(gè)可以載入鄭州土地拍賣史冊(cè)的一天。
鄭州“地王窩”兩塊地雙雙打破了鄭紡機(jī)地塊的單價(jià)地王紀(jì)錄。一線名企金茂置業(yè)首進(jìn)鄭州，以35.1億元拿下龍湖83.9畝地，單價(jià)為4183萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)達(dá)36915元/平方米，超過(guò)了廣州最新樓面價(jià)地王水平。中國(guó)地產(chǎn)十強(qiáng)融創(chuàng)再次出手搶占龍湖另一幅地塊。
這兩塊地，從早上一直競(jìng)拍到晚上。這一天，不僅產(chǎn)生了鄭州最貴的地王，其讓鄭東龍湖區(qū)域的房?jī)r(jià)達(dá)到了一個(gè)和一線城市接近的水平。兩大實(shí)力名企共進(jìn)龍湖，助推鄭州樓市熱度，如何理性看待鄭州地王熱現(xiàn)象，值得深思。
【消息】
4183萬(wàn)元/畝 鄭東龍湖區(qū)域
拍出鄭州史上最貴地王
昨日，鄭東新區(qū)龍湖副CBD區(qū)域兩塊住宅用地掛牌拍賣。其中，鄭政東出〔2016〕13號(hào)(網(wǎng))地塊位于朝陽(yáng)路南、如意東路東，約70.34畝。鄭政東出〔2016〕14號(hào)(網(wǎng))地塊位于朝陽(yáng)路南、龍翔二街東，約83.9畝。
這兩塊地恰好位于龍湖“地王窩”里，周邊分布著九如府、正弘瓴筑、雅居樂(lè)等十多個(gè)地王項(xiàng)目。該區(qū)域也是龍湖副CBD較早進(jìn)行開發(fā)、相對(duì)成熟的區(qū)域，用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，叫“出身富貴”。之前業(yè)界傳言，這兩塊土地將創(chuàng)下多項(xiàng)地王紀(jì)錄。
在這兩塊地開始競(jìng)拍前，鄭州總價(jià)地王是由鄭紡機(jī)地塊得主鄭州萬(wàn)科美景創(chuàng)下的，為25.024億元，單價(jià)地王也是其創(chuàng)下的，為2682.38萬(wàn)元/畝。鄭州最高的樓面價(jià)紀(jì)錄是在鄭州“地王窩”，系河北榮盛發(fā)展創(chuàng)下的26035.22元/平方米。
就龍湖副CBD而言，區(qū)域總價(jià)地王由恒大創(chuàng)下，總價(jià)為22.31億元，單價(jià)地王由河北榮盛發(fā)展創(chuàng)下，為2604萬(wàn)元/畝。但是昨日，當(dāng)13號(hào)地競(jìng)拍到第91輪報(bào)價(jià)18.44億元的時(shí)候，單價(jià)就躥到了2621.55萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)26210元/平方米，打破了榮盛保持的單價(jià)地王紀(jì)錄。
新單價(jià)地王紀(jì)錄保持時(shí)間并不長(zhǎng)。14號(hào)地競(jìng)拍到第60輪時(shí)報(bào)價(jià)為25.65億元，單價(jià)3057.21萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)26980元/平方米，這一紀(jì)錄使得14號(hào)地成為最新的總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)地王。這是繼經(jīng)開區(qū)濱河國(guó)際新城之后第二次出現(xiàn)“三料”地王。
最后，河南融創(chuàng)奧城置業(yè)有限公司率先拿下鄭政東出〔2016〕13號(hào)(網(wǎng))地塊，總成交價(jià)為22.54億元，單價(jià)3630萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)36309.56元/平方米，溢價(jià)率142%。
一個(gè)半小時(shí)后，河南土拍歷史上最新地王產(chǎn)生。14號(hào)地經(jīng)過(guò)233輪爭(zhēng)奪，被金茂置業(yè)旗下公司北京覽秀城置業(yè)有限公司以35.1億元的價(jià)格拿下，單價(jià)為4183萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)36915元/平方米，溢價(jià)率161%。
【現(xiàn)場(chǎng)】
競(jìng)拍233輪 歷經(jīng)9小時(shí)
有企業(yè)一次加價(jià)4.5億元
本次土地拍賣進(jìn)行之前，就有業(yè)界傳言，地塊單價(jià)將創(chuàng)下3500萬(wàn)元/畝、房?jī)r(jià)5萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄。果然，競(jìng)拍尚未開始，就已經(jīng)有個(gè)別企業(yè)登錄競(jìng)價(jià)。更有行業(yè)人士對(duì)參與競(jìng)拍的企業(yè)進(jìn)行猜測(cè)，除了建業(yè)、康橋、永威、綠都、亞新、正商等本土企業(yè)外，還有雅居樂(lè)、旭輝、融創(chuàng)、藍(lán)光、金茂等外來(lái)品牌企業(yè)。
河南商報(bào)記者向多家房企求證，均未得到肯定答復(fù)。不過(guò)，從外界的關(guān)注度來(lái)看，這兩個(gè)地塊的價(jià)值預(yù)期已經(jīng)被推到一個(gè)制高點(diǎn)。
競(jìng)拍之初，參與企業(yè)紛紛加價(jià)500萬(wàn)元，舉牌節(jié)奏平穩(wěn)。當(dāng)14號(hào)地競(jìng)拍到第8輪時(shí)，有企業(yè)一次性加價(jià)4.5億元，掀起了第一波小高潮。
昨日兩塊土地競(jìng)拍，13號(hào)地塊歷經(jīng)233輪，耗時(shí)8個(gè)多小時(shí)，14號(hào)地塊歷經(jīng)233輪、9個(gè)多小時(shí)，競(jìng)拍歷程創(chuàng)歷史之最。
【預(yù)測(cè)】
龍湖房?jī)r(jià)破5萬(wàn)元/平方米
鄭州房?jī)r(jià)可能被再次催漲
和昨日的土地拍賣一樣熱的是房?jī)r(jià)。最新地王樓面價(jià)36915元/平方米，這個(gè)水平，作為二線城市的鄭州，已經(jīng)開始逼近一線城市。
多位業(yè)內(nèi)人士測(cè)算得知，加上契稅、利潤(rùn)等各種成本，該地塊未來(lái)房?jī)r(jià)至少為5萬(wàn)元/平方米。
據(jù)河南商報(bào)記者了解，最早進(jìn)入龍湖、最早交房的信和。普羅旺世龍之夢(mèng)當(dāng)時(shí)售價(jià)每平方米2.5萬(wàn)元到3.6萬(wàn)元；建業(yè)。海馬九如府已經(jīng)清盤，清盤價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方米，均價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米；藍(lán)城。蘭園主力戶型單價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，其他諸多即將入市的豪宅項(xiàng)目也大都會(huì)定價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右。
以此來(lái)看，如今的地王，僅樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了周邊項(xiàng)目現(xiàn)行售價(jià)水平。7月份，經(jīng)開區(qū)多個(gè)地王樓面價(jià)同樣與周邊項(xiàng)目售價(jià)相當(dāng)。有龍湖項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)坦言，地王一產(chǎn)生，在售和將售項(xiàng)目?jī)r(jià)格將再次被抬高，不是以百為單位，而是以千為單位。
7月，鄭紡機(jī)地塊地王產(chǎn)生后，周邊項(xiàng)目曾一夜之間每平方米漲價(jià)300~500元，鄭州各區(qū)其他項(xiàng)目也出現(xiàn)了數(shù)百元不等的漲幅，個(gè)別豪宅項(xiàng)目則直接漲價(jià)千元。
此次龍湖地王會(huì)否催生新一輪漲價(jià)潮？鄭州一位營(yíng)銷人士郭先生分析稱，地王帶給人們最大的影響是對(duì)預(yù)期的影響，買漲不買跌，道理就在這兒。就龍湖區(qū)域而言，新地王所在區(qū)域是龍湖最成熟的區(qū)域，九如府都建到六七層了，其他項(xiàng)目也都在加緊施工，搶占有利營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，沒有理由不漲。
延伸
鄭州“地王熱”
現(xiàn)象下的冷思考
河南廣運(yùn)置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁師凱倫大膽預(yù)測(cè)，就整個(gè)鄭州市而言，如果按照這樣的發(fā)展趨勢(shì)，政府不出臺(tái)過(guò)激的政策限制的情況下，明年三環(huán)內(nèi)主城區(qū)普通商品住宅的主力戶型均價(jià)漲到兩萬(wàn)元沒有問(wèn)題。
他認(rèn)為，龍湖地區(qū)的“地王熱”不像三環(huán)內(nèi)主城區(qū)鄭紡機(jī)普通地段的地王那樣，因?yàn)樗鼈兪青嵵葑钯F區(qū)域的地王。將來(lái)的產(chǎn)品品質(zhì)有多高？房?jī)r(jià)有多高？看似沒有天花板，但一切又皆有可能。它們與鄭州普通住宅房?jī)r(jià)，目前沒有現(xiàn)實(shí)的普遍比較意義，但對(duì)于鄭州未來(lái)普通住宅的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，是有暗示意義的。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也關(guān)注到鄭州地王事件。他認(rèn)為，鄭州市場(chǎng)正處于一個(gè)大爆發(fā)的階段，即土地投資商和房產(chǎn)投資者都看好鄭州市場(chǎng)。鄭州市場(chǎng)之所以如此火爆，和河南省各類購(gòu)房者積極到鄭州購(gòu)房是有直接關(guān)系的。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從實(shí)際情況看，市場(chǎng)預(yù)期好，那么土地市場(chǎng)就會(huì)比較熱，這樣一來(lái)，龍湖等熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升，進(jìn)而也會(huì)帶動(dòng)鄭東新區(qū)乃至鄭州全市的房?jī)r(jià)上漲。
不過(guò)，對(duì)于“地王熱”現(xiàn)象，需要分兩方面看。從市場(chǎng)供求角度看，此類土地是公開市場(chǎng)拍賣和競(jìng)爭(zhēng)而獲得的，價(jià)格背后反映了供求的預(yù)期。而從政策監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)把控看，卻需要積極管制。
嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，盲目打壓意義已經(jīng)不大，簡(jiǎn)單用資產(chǎn)泡沫來(lái)定義來(lái)界定此類地王，也不會(huì)有實(shí)際的效果。關(guān)鍵要對(duì)鄭州市場(chǎng)拿地房企做個(gè)摸底，適當(dāng)掌握房企投資意向，同時(shí)積極推進(jìn)鄭州市場(chǎng)好地塊和差地塊的混搭型的拍賣，這樣反而能夠使得鄭州土地市場(chǎng)比較均衡。