新華社北京9月8日新媒體專電 題：鄭州一樓盤(pán)挖坑即預(yù)售，違規(guī)預(yù)售為何屢禁不止？
新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者
近日，一篇《鄭州一重點(diǎn)樓盤(pán)挖坑即排號(hào)待售 房管局：肯定沒(méi)證》為題的報(bào)道引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者調(diào)查了解到，未取得商品房預(yù)售許可證便展開(kāi)銷售的情況在多個(gè)城市存在。有關(guān)人士認(rèn)為，違規(guī)預(yù)售既擾亂了市場(chǎng)秩序，也給購(gòu)房者帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，易引發(fā)系列糾紛，建議有關(guān)部門(mén)切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)房企信用體系建設(shè)，提高購(gòu)房者法律意識(shí)，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者利益。
樓盤(pán)挖坑即預(yù)售 購(gòu)房者：很多人都想買(mǎi)
據(jù)媒體報(bào)道，河南省鄭州市經(jīng)三路與廣電路口的“華爾中心”項(xiàng)目涉嫌違規(guī)預(yù)售，該項(xiàng)目工程目前僅是一巨大的基坑。
記者6日來(lái)到鄭州市經(jīng)三路與廣電南路交叉口的“華爾中心”售樓部，一個(gè)巨大的沙盤(pán)呈現(xiàn)在眼前，幾棟高樓模型非常漂亮，售樓人員神采奕奕地向顧客介紹著樓盤(pán)的優(yōu)越位置、配套設(shè)施、戶型等。而事實(shí)上，這個(gè)樓盤(pán)的基坑都沒(méi)挖好，未開(kāi)工建設(shè)。據(jù)售樓部工作人員介紹，該項(xiàng)目可能九月底正式開(kāi)工，到2018年底交房。
“先交5000元的定金排號(hào)，到9月20多號(hào)確定選房，再交15000元，等于說(shuō)是20000元的定金，到取得預(yù)售證之后再簽正式的購(gòu)房合同。”售樓部工作人員說(shuō)，他們稱這種方式為“內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)”。
鄭州市房管局此前發(fā)布的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)預(yù)(銷)售商品房的風(fēng)險(xiǎn)警示》中稱，“五證”不齊全的房屋多采用團(tuán)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、低價(jià)、預(yù)付等方式收取不等的預(yù)訂款，多數(shù)沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議，此類交易行為后期風(fēng)險(xiǎn)非常大，容易造成消費(fèi)者房財(cái)兩空的局面。
一位購(gòu)房者在“華爾中心”定了一個(gè)40多平方米的公寓，主要用于投資。他說(shuō)，現(xiàn)在鄭州沒(méi)證預(yù)售的很多，但很多人都想買(mǎi)。
售樓人員也在不斷向購(gòu)房者介紹，“旁邊的樓盤(pán)，你可以去問(wèn)，去年年底開(kāi)盤(pán)時(shí)9500元一平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到15000元了，你的錢(qián)放銀行也是貶值，買(mǎi)套房一年賺一半。”
違法成本低、客戶有需求 違規(guī)預(yù)售屢禁不止
據(jù)鄭州市房管局提供的《關(guān)于“金科城”“華爾中心”項(xiàng)目涉嫌違規(guī)預(yù)售問(wèn)題的情況說(shuō)明》，在接到有關(guān)方面投訴后，鄭州市房管局監(jiān)察支隊(duì)9月6日到“金科城”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)向公司開(kāi)具了《行政執(zhí)法調(diào)查通知書(shū)》，要求公司提供相關(guān)資料，并針對(duì)網(wǎng)絡(luò)、媒體等反映的相關(guān)問(wèn)題向房管局說(shuō)明情況，接受調(diào)查。下一步，如查實(shí)存在違規(guī)行為，鄭州市房管局監(jiān)察支隊(duì)將依法依規(guī)對(duì)“華爾中心”“金科城”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行處理。
據(jù)了解，兩個(gè)項(xiàng)目近期被媒體曝光的時(shí)間分別是8月30日和9月3日，目前鄭州市房管局的回復(fù)仍是“正在調(diào)查”。
鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，無(wú)證銷售的原因主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)違法成本太低，雖然上限處罰，但和企業(yè)所得不成比例；另外，如果無(wú)證銷售處于開(kāi)發(fā)階段的末期，前期預(yù)防存在一定的難度，也是原因之一。
鄭州市房管局2015年8月份通報(bào)的該年度上半年22起違法、違規(guī)行政處罰案件中，17起屬于沒(méi)有預(yù)售證就賣(mài)房，而罰款金額在6萬(wàn)至10萬(wàn)不等。
云南凌云律師事務(wù)所律師孫文杰介紹，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》之后，按開(kāi)發(fā)商提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，才能辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。網(wǎng)上曝光的“鄭州重點(diǎn)樓盤(pán)才挖坑就排號(hào)待售”明顯不符合《商品房預(yù)售許可證》的取得條件，屬于違規(guī)預(yù)售。
孫文杰介紹，我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，法律規(guī)范不完善，各地方發(fā)展不平衡，有的地方主管部門(mén)的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)處于混亂狀態(tài)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)或鉆營(yíng)法律空子，造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象。
北京恒都律師事務(wù)所律師張力明認(rèn)為，與被查處后所承擔(dān)的法律后果相比，通過(guò)違規(guī)預(yù)售提前回籠的資金收益以及轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)所得的收益更多，開(kāi)發(fā)商違法成本低致使其明知違規(guī)而愿意冒險(xiǎn)。此外，部分購(gòu)房者寧愿冒風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)取未來(lái)可能的增值，還有部分購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)貪圖“小便宜”，明知房產(chǎn)沒(méi)有預(yù)售權(quán)還要購(gòu)買(mǎi)也是造成案件多發(fā)的主要原因。
專家：有關(guān)部門(mén)應(yīng)切實(shí)履行職責(zé) 保護(hù)購(gòu)房者利益
“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)無(wú)《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等預(yù)售證的商品房潛藏著不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。”孫文杰說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開(kāi)始預(yù)售房屋，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂、隨意挪用購(gòu)房款等問(wèn)題，將給購(gòu)房者帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成極大的社會(huì)危害。
鄭州市房管局表示，一方面將建立開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案，把違規(guī)銷售情況逐一記錄，定期公布企業(yè)信用得分，引導(dǎo)群眾購(gòu)買(mǎi)講信用品牌好的項(xiàng)目；另一方面將加大市場(chǎng)監(jiān)察力度，定期不定期組織人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，及時(shí)處理。
孫文杰建議加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，讓違規(guī)者望而生畏。針對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，他建議有關(guān)部門(mén)要求開(kāi)發(fā)商分別在項(xiàng)目建設(shè)地和項(xiàng)目展示中心醒目位置張貼“特別提示”，并注明：該項(xiàng)目尚未取得商品房預(yù)售許可證，不具備預(yù)售條件，不能進(jìn)行排號(hào)、入會(huì)、預(yù)售等活動(dòng)，不能收取定金、誠(chéng)意金、保證金、會(huì)費(fèi)、預(yù)付款等各種形式的費(fèi)用。
“關(guān)鍵還是有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)管和執(zhí)法力度，對(duì)違規(guī)預(yù)售開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)查處。”張力明認(rèn)為，購(gòu)房者挑選所購(gòu)房屋位置、壓低價(jià)格固然重要，但也要時(shí)刻警覺(jué)，增強(qiáng)法律意識(shí)，在購(gòu)房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)，在簽署合同時(shí)認(rèn)真審查條款。(采寫(xiě)記者：姚兵 劉金輝 王勁玉 許晉豫)