二手房買賣 謹(jǐn)防十類風(fēng)險(xiǎn)房

　　上半年房屋買賣糾紛案數(shù)量同比增長(zhǎng)40%

　　隨著上月底“京八條”新政的公布，對(duì)于樓市尤其是二手房市場(chǎng)的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房屋買賣糾紛同比增長(zhǎng)近40%。昨天，西城法院針對(duì)日常審判中出現(xiàn)的十類常見(jiàn)“風(fēng)險(xiǎn)房”進(jìn)行了法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　提示一

　　慎選抵押房

　　2015年，韓先生購(gòu)買了張女士的一處房屋，該房是張女士通過(guò)按揭方式購(gòu)得，后抵押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款。韓先生支付購(gòu)房款后，張女士卻遲遲不辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)交易。韓先生訴至法院，要求對(duì)方支付違約金。

　　【法官提醒】如果在解除抵押的過(guò)程中賣房人不解抵押，將影響合同繼續(xù)履行。因此購(gòu)買房屋要謹(jǐn)慎購(gòu)買抵押房。如非要購(gòu)買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。

　　提示二

　　防范抵債房

　　2013年陳老太抵押房產(chǎn)向人借錢，委托萬(wàn)女士代辦相關(guān)事宜。后陳老太未能償還借款，萬(wàn)女士將房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太訴至法院，要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認(rèn)為該房存在交易價(jià)格明顯過(guò)低等眾多疑點(diǎn)，合同顯失公平，判決撤銷了合同。

　　【法官提醒】用房屋買賣做幌，變相以房抵債，當(dāng)借款人無(wú)力還款就將房屋低價(jià)轉(zhuǎn)賣的情況時(shí)有發(fā)生。買房人在遇到低價(jià)房時(shí)不要急于交易，需審核出售人的所有權(quán)情況。

　　提示三

　　巧簽共有房

　　2010年景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，丈夫未征得同意擅自賣房合同無(wú)效，后景先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

　　【法官提醒】夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等處理權(quán)，一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)無(wú)效，因此購(gòu)房者買房時(shí)需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。

　　提示四

　　看清多戶房

　　2015年董女士將房子賣給王女士，約定房主在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)將原有全部戶口遷出，否則將支付總價(jià)10%的違約金。不過(guò)董女士繼子的戶口一直未遷，王女士訴至法院要求對(duì)方支付違約金，并繼續(xù)履行遷出戶口的義務(wù)。最終法院支持了該訴求。

　　【法官提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護(hù)。在交易實(shí)踐中，涉及戶口遷出問(wèn)題可以通過(guò)約定違約后果的方式，來(lái)督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。

　　提示五

　　驗(yàn)明學(xué)區(qū)房

　　2009年馬先生為孩子上學(xué)，通過(guò)中介以高于周邊房?jī)r(jià)16%的價(jià)格買了一套“學(xué)區(qū)房”。簽訂合同后，馬先生才得知購(gòu)買的不屬于重點(diǎn)校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價(jià)損失，并退還居間費(fèi)。中介則稱，合同中未約定購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，故不同意訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為因合同未作相關(guān)約定，因此對(duì)馬先生主張差價(jià)損失的請(qǐng)求不予支持，但中介沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查責(zé)任，判決中介退還居間費(fèi)。

　　【法官提醒】購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買房人，一定要提前向相關(guān)部門核實(shí)相關(guān)政策及入學(xué)指標(biāo)使用情況，其次要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同。

　　提示六

　　慎選央產(chǎn)房

　　2015年李先生將一套央產(chǎn)房賣給小何，約定過(guò)戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)。后因購(gòu)房指標(biāo)限制，小何花掉一定時(shí)間賣掉名下一套房屋。不過(guò)在房源核驗(yàn)中，因房屋未辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)被退回。等李先生走完手續(xù)后，已超過(guò)約定過(guò)戶時(shí)間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金1萬(wàn)元。小何則認(rèn)為責(zé)任在李先生。法院認(rèn)定，雙方均有責(zé)任，并結(jié)合具體情節(jié)判令小何償付李先生違約金8000元。

　　【法官提醒】買方購(gòu)買房屋需了解房屋來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件。賣方則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

　　提示七

　　警惕代理房

　　2010年旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜。后孫先生通過(guò)中介將房賣給趙先生。周女士回國(guó)后，認(rèn)為房屋成交價(jià)過(guò)低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費(fèi)等。法院認(rèn)定孫先生越權(quán)代理，中介有重大過(guò)錯(cuò)，趙先生因未審核代理權(quán)限，也負(fù)一定責(zé)任。

　　【法官提醒】實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代簽合同的現(xiàn)象，遇此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或因房?jī)r(jià)上漲業(yè)主以不知情為由拒不賣房。

　　提示八

　　慎選在租房

　　2013年李先生將房子租給梅先生，期間又將房子賣給楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由訴至法院，要求李先生賠償10萬(wàn)元。法院認(rèn)為，有證據(jù)表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。

　　【法官提醒】不少二手房出售時(shí)處于出租狀態(tài)，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書等材料。

　　提示九

　　了解拍賣房

　　2008年一公司倒閉后資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括一處房屋。銀行將房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過(guò)戶時(shí)因原房屋產(chǎn)權(quán)公司已注銷，故岳先生起訴至法院要求拍賣公司協(xié)助其過(guò)戶。

　　【法官提醒】拍賣房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，可能被多次抵押，購(gòu)買這類房屋有可能面臨債權(quán)人追討。此外還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶口有無(wú)遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況。

　　提示十

　　應(yīng)對(duì)漲價(jià)房

　　2015年程女士將房屋賣給沈先生，合同履行過(guò)程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為對(duì)方是因房?jī)r(jià)大漲不想賣了，故訴至法院要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。

　　【法官提醒】因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況頻發(fā)，買房人應(yīng)對(duì)通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無(wú)論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣方違約的證據(jù)。

　　北京晨報(bào)記者 黃曉宇