房企前三季業績創新高利潤率走低

　　預計本輪調控將淘汰一大部分中小房企

　　10月份以來，房地產企業陸續公布9月份及今年前三季度銷售業績。中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月18日，已經有30家房企公布了前9月份銷售數據，這些企業前三季度銷售業績合計達到了18037億，不僅創下歷史新高，同比上漲幅度也達到了76.3%。

　　前三季度房企業績創新高

　　從完成目標的情況看，30家房企平均完成率高達95.1%。其中，碧桂園、首開、金地等多家企業已經提前完成年度任務。從數據來看，9月份單月30家房企簽約數據達到了2638億，也是歷史最高月份。

　　“如果房企不上調年度目標，今年前9月將是企業年度目標完成率最高的年份”。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“今年前三季度，房地產企業雖然收獲了歷史最高的銷售額度，但是，整個行業的風險依然越來越大。”

　　張大偉表示，2016年前三季度房企成交量爆發，寬松的房地產政策刺激了房地產市場探底回升。“從房地產銷售數據看，一二線城市房價的快速上漲導致房企銷售快速上漲。但這種爆發現象醞釀了后續再上漲的風險。整體來看，市場的透支不利于2017年的平穩。”

　　另外，由于土地市場樓面價普遍上漲、溢價率走高，正在攤薄企業的利潤。中原地產針對今年前9個月40大中城市(一線城市為京滬廣深，二線城市為其他的省會等發達城市36個)土地市場的監測數據顯示，一線城市2016年住宅土地樓面價同比上漲了72.2%，二線城市漲幅更是達到了86.7%；一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%。

　　“雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率”。張大偉告訴《經濟參考報》記者，此外由于結算周期的影響，也令房企今年的利潤率進一步降低。“本輪市場爆發主要出現在上半年，但是2015全年房地產市場表現平淡。從結算周期看，影響了房企的利潤計入。”

　　企業之間并購趨勢加強

　　中國指數研究院近日發布的三季度房地產企業研究報告顯示，今年1-9月，房企銷售業績大幅提升。今年以來房企之間并購趨勢正在增加，其中股權收購成為恒大、融創等品牌房企熱衷的投資渠道。2016年以來，大型房企紛紛通過兼并收購的方式擴大市場份額。

　　剔除失敗或發審委未通過案例，據不完全統計，2016年前三季度A股上市房企披露重大重組事件合計18宗，交易金額高達1485億元，遠高于2015年。一方面，央企、國企深化改革，加快整合，重組房地產業務。例如，今年以來中海與中信的整合，保利與中航的整合，催生了集團化或巨無霸模式。另一方面，大型品牌民營房企如恒大、融創等通過自身規模、財務、融資等優勢積極并購入股其他房企。如恒大8月正式控股嘉凱城，接連舉牌廊坊發展，入股萬科等。而融創今年9月份137.88億正式收購聯想控股附屬公司融科智地41家目標公司相關股權及債權，涉及16個城市42個物業項目權益，之后融創又40億元入股金科，成為金科第二大股東。融創中國董事長孫宏斌多次表示將暫停在一級市場上拍地，而采取并購的方式完成土地儲備和布局擴張。財報顯示，融創中國上半年并購項目占比約為2/3，下半年收、并購仍然被當作公司主要目標。

　　中國指數研究院表示，大型房企的整合并購勢必將壓縮中小企業的生存空間，行業競爭格局將更加激烈，市場集中度將越來越高。而熱點城市政策調控的落地執行不僅加速量價調整的來臨，還在交易資金監管方面予以更嚴格的規定，房企對資金的自主權大大減弱，這將對中小房企資金鏈產生巨大的沖擊。預計本輪政策調控帶來的市場下行周期將淘汰一大部分運營風險突出的中小房企。

　　高價拿地成為后期風險

　　10月19日，國家統計局發布《2016年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況》。統計顯示，今年1-9月份，全國房地產開發企業土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4%；土地成交價款5569億元，增長13.3%，增速比1-8月份提高5.4%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，1-9月，房企銷售額的增速提高大于銷售面積的增速，也從側面說明9月全國樓市的價格在持續上漲，且價格漲幅高于銷售面積的漲幅。此外，全國的土地購置面積同比在下降，土地成交價款同比卻在更快增長，這說明今年全國的地價較去年也有不小的提高。

　　從去年“330”新政到今年9月，全國樓市恰好經歷了一次18個月周期的增長，期間交易量擴大、房價上漲、地價攀高。而進入新一輪的調整期之前，地價的攀升、房價持續上漲的預期、寬松的信貸環境、購房者的恐慌心理又共同在9月催化了一波加速趕頂的行情。9月份樓市的火熱，一方面進一步透支了未來的購房需求，另一方面也促使了樓市調控政策的收緊。四季度，全國樓市出現降溫將是大勢所趨。

　　胡景暉表示，三季度末，全國20余個房地產熱點城市的樓市調控政策的出臺，將對抑制地價、房價過快上漲，穩定市場預期起到積極作用。從10月份的樓市各項數據來看，各地樓市交易量已經開始出現明顯萎縮，房價也將企穩回落，預計10月份全國樓市將迎來拐點，房地產開發投資和銷售增速將出現回落。

　　張大偉分析認為，高價地仍是企業未來最大風險，近期一線城市成交量已經開始放緩，隨著房地產調控基調由“因城施策”升級到“一城一策”，一旦信貸政策收緊，今年四季度開始房地產市場的累積風險可能在政策壓力下爆發，“部分房企收獲了過多、過高的高價地項目，一旦市場出現調整，很可能出現連鎖惡性循環。”記者 高偉 北京報道