作者：張慧敏

　　繼4月、5月的樓市松綁政策之后，東莞再次出臺(tái)樓市松綁政策，縮小了限購(gòu)的范圍。

　　7月4日凌晨，東莞市住建局連同當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》(下稱(chēng)“《通知》”)。

　　《通知》內(nèi)容顯示，自本通知印發(fā)之日起，東莞市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“限購(gòu)區(qū)域”)。無(wú)論是東莞市還是非東莞市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷(xiāo)售限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的新建商品住房。除限購(gòu)區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策。居民家庭購(gòu)買(mǎi)非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的商品住房，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。

　　對(duì)于此次縮小限購(gòu)范圍的政策調(diào)整，東莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期間，東莞市連續(xù)出臺(tái)“莞九條”“莞六條”“莞八條”等“組合拳”措施，進(jìn)一步加大調(diào)控力度，有效遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、緩解了商品住房供需矛盾，較好地完成了階段性調(diào)控目標(biāo)。近期，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，東莞市支持剛性和改善性住房需求，積極探索新形勢(shì)下房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，此次限購(gòu)政策的優(yōu)化調(diào)整，將有利于向中心城區(qū)和核心區(qū)域以外疏導(dǎo)住房需求，也有利于更好落實(shí)金融支持政策，加大對(duì)合理購(gòu)房信貸需求的支持力度。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，上述限購(gòu)的莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的二手房掛牌均價(jià)分別為2.02萬(wàn)元/平、2.55萬(wàn)元/平、3.08萬(wàn)元/平、2.19/平、4.28萬(wàn)元/平，都高于2萬(wàn)元/平，在東莞來(lái)看處于房?jī)r(jià)較高水平。

　　值得注意的是，此次政策的“限購(gòu)區(qū)域”并不包括臨深片區(qū)的虎門(mén)、長(zhǎng)安、黃江、鳳崗和塘廈，而鳳崗和塘廈的二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)超2.5萬(wàn)元/平。而臨深片區(qū)向來(lái)是深圳客的聚集地，那么，此次政策發(fā)布之后，深圳人還會(huì)像此前一樣涌入東莞樓市嗎？

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從整體環(huán)境判斷，目前出臺(tái)的政策對(duì)成交量能起到引導(dǎo)作用，但放眼全國(guó)，大部分城市的成交量并沒(méi)有因此而大幅飆升。因此，在何倩茹看來(lái)，東莞部分臨深區(qū)域解除限購(gòu)之后，肯定會(huì)吸引部分深圳客戶前往購(gòu)房，只不過(guò)在目前的大環(huán)境之下，數(shù)量應(yīng)該不會(huì)太多。“目前比較難出現(xiàn)深圳客涌入東莞購(gòu)房的現(xiàn)象，畢竟深圳本地的樓市成交也不見(jiàn)得活躍。”

　　從2021年2月二手房參考價(jià)發(fā)布后，深圳樓市至今整體仍然處于低迷態(tài)勢(shì)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月，深圳全市二手房錄得2674套，環(huán)比增長(zhǎng)率為-4.5%，未能延續(xù)自3月份以來(lái)的連續(xù)回升態(tài)勢(shì)，月度錄得量止步于3000套關(guān)口前；一手住宅方面，在供應(yīng)持續(xù)發(fā)力的作用下，6月份成交量達(dá)到3008套，環(huán)比增長(zhǎng)率為60.3%。但把時(shí)間軸拉長(zhǎng)看，2022年上半年樓市總體成績(jī)差強(qiáng)人意，二手房買(mǎi)賣(mài)合同共計(jì)錄得12191套，環(huán)比2021年下半年增長(zhǎng)率為-12.1%；一手住宅成交16126套，同、環(huán)比增長(zhǎng)率分別為-38.3%和-38.6%。

　　在此次政策頒布之前，東莞市已經(jīng)于4月末和5月中旬對(duì)樓市政策進(jìn)行了兩次松綁，內(nèi)容包括5月1日起，恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策，既認(rèn)社保，也認(rèn)個(gè)稅，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”；對(duì)符合國(guó)家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房；購(gòu)買(mǎi)政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請(qǐng)住房公積金貸款可依規(guī)上浮20%的額度；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；限售年限由三年調(diào)整為兩年。

　　然而，兩次政策松綁，并沒(méi)有給樓市銷(xiāo)售帶來(lái)明顯的效果。

　　新房市場(chǎng)方面，東莞合富監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年4、5月，東莞市新房樓盤(pán)的來(lái)訪量呈環(huán)比上升態(tài)勢(shì)，而6月，來(lái)訪量則環(huán)比下跌35%，一方面受雨季影響，另一方面，政策效果乏力，探底觀望心理較強(qiáng)，短期來(lái)看對(duì)來(lái)訪量的改善還不明顯，缺乏更有力的刺激。截至6月底，東莞新房市場(chǎng)的庫(kù)存去化時(shí)間已經(jīng)上升至14.7個(gè)月，去化存在一定壓力。

　　二手房市場(chǎng)方面，東莞合富數(shù)據(jù)顯示，5月，東莞二手住宅網(wǎng)簽面積約15.2萬(wàn)平，約1460套，同比增長(zhǎng)16%，環(huán)比增長(zhǎng)20%，連續(xù)三個(gè)月保持增長(zhǎng)。6月，東莞二手房成交2017套，網(wǎng)簽面積21.9萬(wàn)平，環(huán)比增加55%。不過(guò)，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前東莞二手房的月度成交量依舊處于低位，而截至5月底，東莞的二手房去化時(shí)間也已升至41個(gè)月。

　　東莞多次政策松綁都沒(méi)有迎來(lái)樓市明顯回暖，或許和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯變化有關(guān)。過(guò)去20年，東莞樓市經(jīng)歷了三輪房?jī)r(jià)大幅上漲，然而，隨著當(dāng)前樓市規(guī)模見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)再次大漲的歷史在不少人看來(lái)已經(jīng)一去不復(fù)返。

　　在東莞從事房產(chǎn)銷(xiāo)售6年的李奎(化名)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)后面大漲的機(jī)會(huì)不大，現(xiàn)在在東莞買(mǎi)房的以剛需為主，買(mǎi)來(lái)自己住的比較多，以投資為目的的購(gòu)房者會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　近期，記者所在的一個(gè)微信購(gòu)房群里，一名東莞的業(yè)主表示，自己手中擁有四套東莞房產(chǎn)，其中一套房產(chǎn)在此前行情好的時(shí)候能賣(mài)到2萬(wàn)元/平，現(xiàn)在只能賣(mài)到1.6萬(wàn)元/平，他在考慮要不要賣(mài)掉三套，因?yàn)樵谒磥?lái)，長(zhǎng)期來(lái)看，手中的幾套房產(chǎn)或許還有比較小的升值潛力，但短期來(lái)看，其手持的房產(chǎn)價(jià)格大概率會(huì)繼續(xù)下跌好幾年。