“現在買二手房，觀察業主的臉色和心情是最重要的功課。”這是近期剛剛簽下一套二手房的買家得出的結論。

　　新房市場的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場。由于價格上漲迅速，買家急于出手，而賣家調高價格欲望提升，市場房源也出現了緊缺。在近期的二手房交易中，買家的話語權被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場。雖然大量購房人涌入二手房市場，但因資格、資金等問題也讓一些二手房業主在繼續持房觀望。研究機構分析認為，短期內二手房新增供給將持續短缺，業主漲價意愿強烈，預計價格還將走高。

　　議價空間低 爭議部分均是買家妥協

　　馬華(化名)只用一周就完成了從“租房族”到準業主的轉變。

　　從大學畢業起，馬華一直就是堅定的“租房族”，從未產生過買房的念頭。她曾向朋友表示，買房對她的唯一吸引力就是可以自己裝修，其他的對她都沒有什么吸引。抱著這樣堅定想法的她，從未想到過自己的“世俗化”轉變，一周就可以完成。

　　最開始讓她動了買房心思的起因，是房東再次對房租的提價。6000元/月的房租堪比她周圍朋友的房貸月供。聽到她對房租的抱怨，父母提出可以支持首付讓她買房，她綜合考慮了一下，有些動心。加上丈夫一直計劃買房，于是買房歷程就正式開始了。

　　她和丈夫都工作在大中關村區域，租房一直租在回龍觀，她將買房的目標也定在了回龍觀。在網上查找了一陣信息后，她在網上預約了看房?！罢嬲捶康臅r間只有兩個半天?！瘪R華告訴《廣廈時代》。她和丈夫在一個周末的兩個半天看了不到十套房，就簽了購房合同。

　　馬華最終購買的是新龍城的一套大兩居，97平方米的房子總價470萬元，成交價較小區同戶型高了一些。業主要求交房日期要延遲到2017年的1月，但交易需要盡快完成。這樣苛刻的條件下，業主也只是做出了五萬元的價格讓步。“這五萬，也就能勉強支付半年的房租。”馬華表示。

　　由于此前對于二手房交易流程一無所知，馬華買房后才聽朋友說，公積金貸款比較省錢。她和丈夫每月的公積金繳納額也比較高，利用公積金貸款還款也方便。馬華一共貸了275萬元，選擇一部分公積金、一部分商貸的組合貸是最合算的貸款方式。聽說了這個，馬華立即通過中介向業主詢問，可不可以進行組合貸。這個提議立即遭到了業主的拒絕，業主表示，急于用錢，組合貸審批周期長，不考慮。

　　對于業主的拒絕，馬華也很無奈。合同簽訂了，只能讓步，但買虧了的想法，還是產生了?！斑@次買房，全程感覺就是都要看業主的臉色，手里拿著房子，說什么都有底氣，只要不是太離譜，就只能接受?！辈贿^，馬華丈夫的想法則比較樂觀，在他看來，同樣的房子，今年年初只要400萬左右就可以買到，現在出手已經有點晚了，不過如果現在沒有買，明年這樣的房子肯定也要超過500萬元了。

　　業主看好后市不愿出手供需矛盾趨緊

　　馬華的買房經歷并不是個案，二手房市場的議價正越來越難，業主方諸多要求的背后也難有價格的讓步。《廣廈時代》調查時，在某中介門店，北五環外一套兩居房源剛掛出，業主提出要繳納100萬元的定金和過戶后5-6個月的騰房時間，但在價格上幾乎沒有讓步。

　　鏈家研究院數據顯示，如果用最后掛牌價和最終成交價之間的差值來衡量進入談判環節后客戶的議價能力，8月第四周議價空間僅為1.4%,且這一指標持續數周下滑，可見目前市場上買方的話語權低。

　　8月第四周新增客源/新增房源為5.19，意味著每1套新增供給對應5.19個新增需求，雖然相對第三周有小幅增加，但是目前供需矛盾還是比較緊張。在這種市場下賣方占有絕對話語權，在基于市場判斷進行調價時，漲價業主的占比高達80.2%，且這一指標呈持續上升趨勢，短短兩個月的時間增加了30多個百分點?？梢娰u方的強勢地位在進一步增強。

　　成交決策周期的縮短背后是賣家心態的變化。據鏈家研究院分析，目前業主主要分為兩類：手持一套或者手持多套房源，基于當前火熱的市場現狀，手持一套房源的業主基本不會選擇此時出手，因為這將冒著后期無法再次“上車”的風險?！稄V廈時代》調查了解中發現，很多業主了解到自己的房子價格一直在漲，有出手的想法，但是出手后拿到現金做什么投資，還能買到什么樣的房是一直困擾他們的問題。以一位在通州擁有房子的業主為例，通州樓市一年多以來價格的上漲讓他的房子價格翻了一番，他也多次動過心思想把房子賣了，但通州市場局部的限購讓他如果把房子賣掉，就失掉了再次入場的可能，而且雖然變現后收益不菲，但收益投向哪，他也沒有方向。

　　而對于手持多套房源的業主，目前市場還在升溫，短期內大多都持看漲態度，因此此時入市的可能性不大，基于這兩點，可以猜測短期內新增供給的不足將是持續的，市場未出現大變化的情況下新增供給難有大的增加。

　　受到供不應求、房源稀缺的市場現狀影響，擔心錯過機會的買方在購房時決策周期明顯縮短，8月第四周客戶成交周期為33天。由于從六月新增了房源核驗環節，要耗費半個月左右的時間，買家真正從看房到簽合同的周期則更短。

　　成交量居高不下 價格或持續走高

　　雖然賣家入市的積極性不高，但成交量仍然居高不下。

　　根據鏈家研究院數據統計顯示，8月第三周全市網簽量重回5500套大關，第四周網簽量升至5952套，近幾周的數據顯示鏈家成交量依然呈現明顯遞增趨勢，基于鏈家較大的市場占有率，可以推測，目前市場還處在升溫階段，后期網簽規模將進一步擴大。

　　在價格上，8月第四周，北京二手住宅成交均價為49102元/平方米，環比上漲2.2%。均價較大幅度的上漲來源于兩個方面的原因：首先是中心城區成交占比上升這一結構性因素影響，更主要的原因還是在于目前房源不足、買方熱情高漲導致強勢的賣方市場進一步加強，報價主導下的價格呈現大幅上漲態勢。8月第四周新增房源掛牌價為51666元/平方米，繼續快速上漲。

　　另一個更讓市場緊張的指標是可售房源的不足。8月第四周鏈家可售存量僅為7月初的80%，兩個月時間內可售房源被消耗20%，與可售存量不足對應的是去化速度呈現明顯加速趨勢，8月第四周去化速度為7.04%，預計后期房源將變得更加稀缺。

　　種種數據顯示，八月二手房的成交量已有追趕3月二手房成交高峰月的趨勢。不過，對比三月和八月的市場火熱的原因，仍有一些不同。

　　根據鏈家研究院數據統計，截至8月28日，8月鏈家成交量為3月的87.3%，可見8月市場實際成交十分活躍；在成交均價方面，3月環比增幅為4.3%,而截至28日，8月份成交均價在更高位的基礎上環比增幅高達5.5%，某種程度上8月的市場表現比3月更激進，成交價格可以說呈“跳漲”態勢。

　　鏈家研究院分析認為，8月價格的上漲背后是一系列連鎖反應。一方面，前期樓市熱潮消耗大量房源，帶來了房源的明顯不足。另一方面，股、匯、債市表現欠佳，房產作為主要的資產配置標的備受追捧。供需矛盾的趨緊直接帶來了掛牌均價的走高，手握房源的業主強勢調價，而購房人為趕上上漲的大潮，被迫接受價格，于是簽約均價繼續走高，而為控制成本客戶縮短決策周期、減少看房數量。成交周期的縮短讓庫存更加不足，供需矛盾更加緊張。文/門庭婷