近年來，隨著經濟發展進入新歷史階段，我國城鎮化進程面臨增速換擋。截至2021年底，我國常住人口城鎮化率已提升至64.72%。
第一財經記者根據《中國統計年鑒2021》與2021年經濟社會發展數據梳理發現，2021年我國新增城鎮人口1205萬人，創下26年來新低。2021年我國城鎮化率提升0.81個百分點，提升幅度26年來首次低于1個百分點。另外，中國鄉村人口70年來首次低于5億人。
新增城鎮人口創26年新低 鄉村人口70年來首次低于5億
改革開放以來，我國城鎮化率快速提升。
數據顯示，1978年我國常住人口城鎮化率為17.92%，1981年該數據首次突破20%，到1996年首都突破30%，達到了30.48%。也就是說，我國城鎮化率從20%到30%，用了15年時間。1996年后，我國城鎮化步伐加快，2003年城鎮化率超過了40%，城鎮化率從30%到40%，僅用了7年時間。
到2011年，我國城鎮化率首次突破50%，也就是說，我國城鎮人口歷史上首次超過了鄉村人口，城鎮化率從40%到50%，用了8年時間。2017年我國城鎮化率首次突破60%，城鎮化從50%到60%，僅用了6年時間。
從城鎮人口數量來看，我國城鎮人口僅為17245萬人，彼時我國鄉村人口數為79014萬人。1981年我國城鎮人口首次突破2億大關，1990年城鎮人口首次突破3億大關，1998年超過4億人，2002年超過5億，2007年超過6億，2012年超過7億，2016年超過8億，2020年超過9億。
從鄉村人口總量來看，1978年為7.9億人，其后一段時間，雖然大量鄉村人口流入到城市，鄉村人口占比在不斷下降，但由于出生人口總量較大，總人口增長較多，因此除了在個別年份有所下降外，一直到1995年，鄉村總人口仍處于緩慢增長過程中。數據顯示，1995年鄉村人口達到了85947萬人。
1996年后，隨著城鎮化速度的加快，以及總人口增速放緩，鄉村人口規模處于不斷下降的態勢。至2000年，我國鄉村人口跌破8億大關，2009年跌破7億大關，到2015年跌破6億大關。2021年我國鄉村人口為49835萬人。第一財經記者查閱歷年數據發現，這也是我國鄉村人口70年來首次跌破5億大關。
人口專家、廣東省人口發展研究院院長董玉整教授對第一財經分析，伴隨改革開放的歷史進程，大批農業轉移人口進入城市工作，成為在城市里生活工作的常住人口，城鎮化率快速提升。1978~1995年之間，常住人口城鎮化率每年的提升幅度，大多數時間都在0.5~1個百分點之間；1996~2006年，每年的提升幅度都在1.2~1.5個百分點之間；2007年以來提升幅度加速，每年的提升幅度大多數時間都在1.5個百分點以上，2011年達到了1.88個百分點，為史上最高；但2017年以來，每年提升幅度都在下降，及至2021年跌破了1個百分點，為0.81個百分點。
“這里的原因是多方面的。”董玉整告訴記者，常住人口城鎮化率進展到一定程度后，由于基數大，年增長率也必然會出現放緩。從全球發展實踐來看，即使是最發達的國家也不是100%城鎮化。
其次，在大力推進鄉村振興戰略的背景下，鄉村人口就地就業發展，為家鄉發展貢獻力量。特別是在全國實現脫貧目標之后，鄉村面貌煥然一新，城鄉差距、工農業收入差距逐漸縮小，農民進城務工的動力相對減弱。
此外，新冠疫情也有影響。董玉整說，2020年以來，新冠肺炎疫情多點暴發，影響了農業轉移人口向城市流動，客觀上減少了基于人口流動的常住人口的規模。
董玉整說，從常住總人口變化來看，近年來，常住人口總數的年增加幅度在逐年縮小。全國總人口在2017年達到14億以來，到2021年才達到14.13億，4年才增加1249萬，平均每年才增加312萬人，實際上2021年凈增人口才48萬人。總人口增長放緩，新增的城鎮人口也會放緩。
在戶籍人口第一大省河南，全省城鎮化率增幅自2019年達到1.77個百分點后，2020年和2021年連續兩年增速放緩。河南省統計局的分析指出，影響常住人口城鎮化率的三個主要因素為：城鎮地域擴張、城鄉人口遷移流動和城鎮人口自然增長。2021年河南這三方面的增長因素都在減緩。
其中，在城鄉之間人口遷移流動方面，河南省統計局的分析指出，隨著城鎮化水平的提升，鄉村人口的減少，鄉村富余勞動力轉移進城增量逐漸下降。同時，縣域經濟的發展、產業集聚區的持續壯大也吸引了當地鄉村人口就近就業創業，另外，2021年河南新冠疫情多輪、多地爆發也影響了經濟發展，尤其是住宿餐飲等服務業用工減少，這些都造成鄉村人口向城鎮轉移速度放緩。
未來走勢如何？對樓市有何影響？
隨著經濟發展進入新歷史階段，城鎮化進程面臨增速換擋，城鎮化將從快速發展后期轉向平臺發展期。那么，未來我國的城鎮走勢如何？未來城鎮化的側重點在哪里？
城市化專家、民盟中央經濟委副主任馮奎對第一財經分析，在未來二十年，城鎮化率仍會提升，但總的來說，速度越來越慢。在此過程中，反映城鎮化率質量內涵的指標越來越重要。因此未來要更加關注進城農民工在大城市直接落戶的比例、人口在不同城市之間流動的順暢程度、城鎮人口在鄉村長期居住就業的權利等方面。
馮奎認為，人口流動能產生活力、產生更高的效率，同時自由流動遷徙就是人口的一項權利。在這些方面，城鎮化都有巨大的潛力空間。
董玉整認為，經過了較長時期常住人口城鎮化率快速增長之后，城市發展的重點將不再是單純的人口規模擴展，而是要更多關注城市的生活品質、舒適度、產城的融合度等，要投入更多精力建設高品質的城市和鄉村。
廈門大學經濟學系副教授丁長發分析，當前，長三角和珠三角等地的常住人口城鎮化率都已經很高了，接下來最重要的是要提高城鎮化的質量，未來要加快住房、教育、醫療等公共服務業領域補短板，加大公共產品供給，讓外來務工人員加快市民化，更好地融入城市，這樣也有利于當地服務業和制造業的發展。
在人口的區域流動方面，未來將呈現哪些變化？馮奎分析，未來我國人口流動將呈現幾個重要趨勢，一是人口繼續向中心城市、都市圈、城市群區域流動；二是外出農民工返回家鄉所在省會、地級市和縣城，就近就地城鎮化的比例有所增加；三是縣城的重要載體作用得到一定顯現，部分縣城發展壯大成為中等城市；四是因各種原因參與鄉村振興建設的城市人口將穩步增加。
“一定程度上，人口流動原先是較為單一的鄉-城之間、小城鎮向小城市、中大城市方向流動，未來則是多種方向的流動。”馮奎分析。
隨著城鎮化增速的換擋，廣受關注的樓市也會發生變化。58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，城鎮化率達到了64.7%后再往上提升，本身的提升速度會放緩，不可能長期保持高速增長態勢。對于我國樓市來說，城鎮化率不斷提升所帶來的人口紅利依然存在，只是相比于以往來說，這個紅利體現得沒有那么明顯。
另一方面，城鎮化率代表著總需求變化，而人口流動關系到各地實際需求變化。張波說，今年以來，很多城市放松了樓市調控政策，但放松后效果不盡相同，其本身與人口變化流動有關。人口流動的變化代表需求，因此整體來看，在城鎮化率上升幅度不斷下降的情況下，人口凈流入常年位居前列的城市，房地產仍有較大的發展空間。