中介人員會(huì)先在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)進(jìn)行報(bào)稅審批,辦理過(guò)戶(hù)時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方在中介代理人陪同下,在交易中心的財(cái)稅窗口繳稅。
第五份：4.5萬(wàn)元至6萬(wàn)元
去向：交房尾款、另一半中介傭金
繳完各項(xiàng)稅費(fèi),就是等你申請(qǐng)的住房按揭貸款放款。這筆款會(huì)放款到賣(mài)家的賬戶(hù),你們就可以去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)了,接著,雙方辦理水電煤的登記過(guò)戶(hù),結(jié)清賬戶(hù)里的費(fèi)用。約20個(gè)工作日后,拿到產(chǎn)權(quán)證。
這時(shí)可以辦理房屋交接。雙方由中介陪同到小區(qū)物業(yè)管理處做更名登記,結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)。把最后2萬(wàn)元尾款付清,并支付剩下的中介傭金。
第六份：1.04萬(wàn)元
去向：首次還款
和買(mǎi)一手房一樣,第一個(gè)月的還款額全部從你銀行還款賬戶(hù)里扣除,不能用公積金沖抵。所以,這1.04萬(wàn)元也要在在首次還款之前存入。
這些情況下,多備10萬(wàn)元
上海磐德投資顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)倪岱爾提醒,月收入勉強(qiáng)等于月供兩倍,補(bǔ)繳過(guò)社保,車(chē)貸沒(méi)還清？?你可能無(wú)法足額貸款,需要準(zhǔn)備更多的首付。
你家庭月收入的一半是月還款額的上限,而且是家庭所有貸款的月還款額之和,比如你家庭月收入2萬(wàn)元,還貸上限是1萬(wàn)元,還有每月2000元的車(chē)貸沒(méi)還清,那么銀行能審批給你的貸款就是按照月還款8000元發(fā)放。
做到這幾點(diǎn),避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)
二手房買(mǎi)賣(mài)最大的風(fēng)險(xiǎn)主要在于產(chǎn)權(quán)歸屬。上海德佑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司資深經(jīng)理王平建議注意二手房的產(chǎn)權(quán)歸屬和戶(hù)口。
別忘了查產(chǎn)權(quán)狀況
一手房交易從開(kāi)發(fā)商到客戶(hù),交接非常簡(jiǎn)單,而二手房可能比較復(fù)雜。如果賣(mài)家的房屋產(chǎn)權(quán)做了抵押,在抵押沒(méi)有解除之前,不要買(mǎi)。
你可以在交定金之前要求中介出具該套房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)查證明,看是否和賣(mài)家的產(chǎn)權(quán)證原件、身份證復(fù)印件上的信息相符。
你也可以自己去房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)。房屋的產(chǎn)權(quán)人以及詳細(xì)情況都能查到：目前是否有抵押、經(jīng)手價(jià)格等等詳細(xì)信息。單項(xiàng)查閱費(fèi)8元,全套查閱費(fèi)30元。
做低房?jī)r(jià),可能成交不了
有些買(mǎi)房人會(huì)為了少繳稅而要求做低房?jī)r(jià),但如果合同房?jī)r(jià)嚴(yán)重低于市場(chǎng)水平,交易很可能會(huì)被拒絕受理。
稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)交易中心在接到報(bào)稅申請(qǐng)時(shí),會(huì)根據(jù)同小區(qū)周邊近兩個(gè)月的成交價(jià)格做參照,評(píng)估這份合同的房?jī)r(jià)水平,繳稅額也是按照這個(gè)評(píng)估價(jià)為基數(shù)計(jì)算。如果合同房?jī)r(jià)低于評(píng)估水平20%,屬于嚴(yán)重低于評(píng)估水平,稅收部門(mén)會(huì)拒絕受理,房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)受理后續(xù)業(yè)務(wù)。
合同里寫(xiě)明,戶(hù)口遷出
相關(guān)的法規(guī)對(duì)二手房交易時(shí)房子里的戶(hù)籍沒(méi)有硬性規(guī)定。但如果你買(mǎi)的是學(xué)區(qū)房,必須在合同里寫(xiě)明賣(mài)方承諾交房之前把所有原戶(hù)口遷出。
通常一套房子里如果有多個(gè)家庭的戶(hù)口,能在對(duì)口重點(diǎn)學(xué)校上學(xué)的孩子只能有一個(gè)。如果上家不遷出戶(hù)口,他的孩子正在對(duì)口學(xué)校里上學(xué),你的戶(hù)口就遷不進(jìn)來(lái),即使遷進(jìn)來(lái),孩子也上不了這個(gè)學(xué)校。
最穩(wěn)妥的方式是,要求賣(mài)家在交易合同的補(bǔ)充條款中承諾,辦理完房產(chǎn)證交接當(dāng)日遷出戶(hù)籍,并以扣留尾款的方式作為監(jiān)督。（好運(yùn)）