如何判斷當前及未來房地產(chǎn)市場的走勢成為市場各方爭論的焦點，就宏觀政策和外部經(jīng)濟環(huán)境看，短期房地產(chǎn)市場"穩(wěn)"字當頭，長期則分化加劇。?

　　需求末端緩慢回升

　　從全國商品房銷售面積可以看出，年初的房地產(chǎn)銷售回升是不太確定的，很多機構認為2012年的房地產(chǎn)市場是大跌的，但是，6、7、8月房地產(chǎn)市場回升卻非常明顯。

　　2011年內(nèi)國家為了穩(wěn)增長，適度調(diào)整了貨幣政策，在不到一個月的時間里兩次降息，直接導致人們對房地產(chǎn)市場預期的改變，加之開發(fā)企業(yè)降價和對首套房貸款利率的優(yōu)惠綜合結果，導致此前一直觀望的購房者不再觀望，成交量的上升帶動了房價筑底甚至略升。

　　從經(jīng)驗數(shù)據(jù)來看，我國過去幾年貨幣供應量增速的變化與商品房銷售面積增速的走勢是高度正相關。房價的變化與實際利率的變動高度負相關，實際利率走高，房價下跌；實際利率走低房價上漲。從一個側面反映了房地產(chǎn)具有較強的資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)市場對貨幣政策的高度敏感。

　　如果放眼世界，可以觀察到貨幣政策與房地產(chǎn)市場之間的緊密聯(lián)系是具有共性的。從這次美國次貨危機來看，房地產(chǎn)泡沫的興起以及破滅的直接導火索就是貨幣政策大幅調(diào)整造成的。因此，對未來中國房地產(chǎn)市場的判斷，不僅要看限購等房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，還要關注國家宏觀調(diào)控中的貨幣政策。

　　短期難反彈

　　總地來看，盡管末端市場有所回升，但是房地產(chǎn)市場大幅反彈的可能性不大。原因在于：

　　第一，2012年我國貨幣政策變化是比較溫和的，房地產(chǎn)市場不會有太大的波動。

　　第二，雖然6、7、8三個月的房地產(chǎn)銷售量和價格都有所回升，但從1-9月的月均銷售面積來看，2012年是2009年以來月均值最低的，所以不足以判斷市場會有大幅度上升。

　　第三，目前的商品房庫存量較大，仍處于高位，比2008年庫存最大的高峰值還要多，原因是一方面限購限貸等政策的影響，另一方面是自2010年以來新開工面積上漲過大。從住房供給角度而言，不會出現(xiàn)大幅反彈。

　　從房地產(chǎn)政策調(diào)控來看，國務院強調(diào)堅持落實調(diào)控不動搖。政策的持續(xù)性會繼續(xù)得到加強，一方面堅決抑制打壓投機與投資性需求，另一方面，最大限度滿足合理的住房自住需求。從不同住房需求的特征分析，投資與投機性需求量有多大是很難確定的，而住房的自住性需求在3-5年則是一個常數(shù)，因此調(diào)控政策不松動則不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起的局面。

　　值得一提的是，第三套房不貸款政策會堅持，其"去桿杠化"的調(diào)控效果會比較好。投資性需求的空間會非常有限。

　　綜上所述，房地產(chǎn)的末端市場會基本保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大起。

　　而從前端市場來看，即房地產(chǎn)的開發(fā)與投資，2012年一直呈現(xiàn)增速下降趨勢，但4季度會逐漸趨于穩(wěn)定。主要有兩大因素在支撐：

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金變向寬裕。由于銷售速度加快，加上銀行2012年貨幣政策不太緊，除了外資，各項資金來源穩(wěn)定增長。

　　第二，由于末端市場增速的回升使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度增加，從而支持了前端市場的資金需求，支撐了前端市場的走勢趨穩(wěn)。前端市場對末端市場的反應大致是5-6個月，即在末端市場銷售額穩(wěn)定5-6個月之后前端市場才會發(fā)生變化。末端市場的回升對前端市場企業(yè)購地、開發(fā)、新開工給予有力支撐。

　　但是，前端市場也不會有大幅的回升。原因在于：

　　第一，大部分企業(yè)對2013年的市場不是特別樂觀。

　　第二，雖然企業(yè)資金總體較好，從資金結構上分析，企業(yè)之間的資金狀況冷暖不均，仍有部分企業(yè)的資金面比較緊張，所以，先行指標的大幅回暖也不具備條件。